农村宅基地新政策2020(农村宅基地新政策2020补偿标准)

重磅！全国统一规范制定在即，这4种宅基地及农房被盯上了

■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

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在过往几十年中，农村宅基地管理制度在某种程度上与承包地类似，都处于“长久稳定不变”的模糊状态下，多由地方各级政府自行把握，《土地管理法》及其实施条例仅做十分原则性的规定。

然而由脱贫攻坚到乡村振兴，宅基地及其上房屋成为了农村土地制度改革的重点和难点，因时因势制定全国统一的宅基地管理制度也被提上了日程。2022年11月28日，农业农村部发布关于《农村宅基地管理暂行办法（征求意见稿）》公开征求意见的通知，正式开启了“宅基地管理制度全国统一”的改革进程。

那么，“征求意见稿”中究竟有哪些值得引起广大农民朋友重视的新规呢？哪些情形下的宅基地上房屋或将面临收回、退出等“被改革”局面呢？

鉴于目前农业农村部官网发布的仅是一份《暂行办法》的“征求意见稿”，还存在多轮修改的可能性，故笔者仅就该稿中反映出的事关宅基地审批、收回、退出等部分问题做预测性的解读。

【要点一：宅基地不得占用永久基本农田或改变土地用途】

《暂行办法》第9条拟规定，农村村民新建住宅的，尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，从严从紧控制占用耕地，不得占用永久基本农田。

这就确立了审批宅基地建房的首要原则——宅基地只能存在于集体建设用地上，原则上不能占用农用地。确需占用的，需依法办理农用地转用审批手续，先将农用地转为集体建设用地。

在明律师曾多次强调过，2020年以后国家对耕地资源的保护力度进入到一个史无前例的阶段，耕地不得“非农化”，甚至连“非粮化”都不行。

在此背景下，农村宅基地想要占用现有的耕地，获批的难度很大。而永久基本农田更是想都不要想的，占了就涉嫌非法占地建住宅，将会被县级农业农村主管部门依法予以严厉查处。

故此，那些近些年来占用农用地建起住宅的农民可得小心了，要抓紧时间去咨询补办手续的事情，否则自己的宅基地上房屋将难以得到法律的保护，住着也不踏实。

【要点二：审批宅基地建房，需取得乡村建设规划许可证】

农村宅基地上建房到底需不需要办理乡村建设规划许可证？这一问题在2008年施行的《城乡规划法》中尚存在模糊性，但却随着近几年各省市的宅基地审批、管理规定的出台而逐步明晰了起来。

《暂行办法》第18条拟规定，乡（镇）政府受理宅基地申请后，应当组织开展审查。审查内容就包括用地建房是否符合有关规划、土地用途管制等要求，拟建房层数、建筑高度、面积是否符合规定等。

其第19条拟进一步规定，提倡将农村村民住宅建设的乡村建设规划许可证由乡（镇）政府同农村宅基地批准书一并发放。

由此看来，乡村建设规划许可证在当前及今后的宅基地建房审批中是一定要有的，确定会有的。没有，占地建房行为即便未涉及违法占地，也会涉嫌违反国土空间规划，构成违法建设。

从第18条中农民朋友们需要注意的是，建造宅基地上房屋不仅要考虑圈占土地四至范围、控制面积的问题，还需要充分考虑到建房层数、建筑高度、建筑面积等问题。

实践中那种利用自家宅基地盖5层以上大高楼、面积动辄上千平米的任性做法，将很可能无法全部得到批准，那么未经批准建造的就会涉嫌“部分违建”，那可是要“部分拆除”的。

《暂行办法》第22条还规定，即使是村民利用已有的宅基地院落翻建、改建、扩建房屋，照样需要符合国土空间规划、村庄规划的要求。

也就是说，在自家宅基地院落范围内也绝不能想怎么盖就怎么盖，未经审批就自行翻改扩建、“拆落地”重建。只要农民破土动工盖房子，就需要办理相应的规划许可手续，而不是村委会成员一点头、批一条子的事情。

【要点三：合法的“一户多宅”“超占面积”鼓励自愿有偿退出】

正所谓“不破不立”，原有“长久稳定不变”状态所积累的历史遗留问题，也是新规要着力去解决的。在农民朋友最为敏感的“退出”方面，新规开始将可能实施的措施予以细化。

《暂行办法》第30条拟规定，对历史形成的“一户多宅”、宅基地面积超标且没有违反当时法律法规和政策规定的，鼓励通过自愿有偿方式退出多占的宅基地。

“人多地少”是农村宅基地制度所面对的最基本情况，因历史原因“占了便宜”的，这便宜可不能一直占下去。笔者认为，“鼓励自愿有偿退出”的政策就是基于这样的目的制定的。

虽名为“自愿有偿”，但农民们都明白这里面的含义。如果某人经村集体反复做工作“鼓励”都拒绝退出，那么按年付费有偿使用、鼓励出租转让等改革举措就会被使上。

“地尽其用”或许才是新规语境下最大的公平。

【要点四：非本村村民依法继承的宅基地上房屋，塌了地就会被收回】

非本集体经济组织成员，尤其是城镇户籍居民显然不应享受无偿占用农村宅基地的福利保障。宅基地，始终是服务于农民的建设用地。

基于此，《暂行办法》中对非本村村民继承取得宅基地上房屋的情形拟作出如下规定：

1. 非本集体经济组织成员、已合法取得宅基地的本集体经济组织成员依法继承农户住宅的，在该住宅存续期间可以依法使用宅基地。

2. 被继承的住宅坍塌、依法拆除或者经鉴定为D级危房，继承人不符合宅基地申请条件的，经乡（镇）政府批准，农村集体经济组织可以收回宅基地。

需要注意的是，这种情形下的收回是不涉及宅基地使用权的补偿问题的，因为城镇户籍居民是不具有“成员资格”的，没资格就意味着没补偿。

在住宅房屋尚完好存在的情况下，城镇户籍居民可依法取得对房屋重置成新价值的补偿。如果房子已经年久失管塌掉了，基本上就没什么可补的了。

除以上4种情形之一的宅基地上房屋会被制度改革“盯”上外，《暂行办法》第33条还再次强调了对城镇户籍居民进村购房购地的明令禁止：严禁城镇居民到农村购买宅基地，对城镇居民非法占用宅基地建造的住宅或购买的农户住宅依法不予办理不动产登记。

据此，那些热衷于下乡进村“以租代购”农村宅基地上“小别墅”的人，还是彻底歇歇为好。

在明律师最后要提示广大农民朋友的是，《暂行办法》（征求意见稿）的意见反馈期限将至2022年12月28日，为期一个月。农民朋友们可通过农业农村部通知中告知的多种途径反映自己对该稿《暂行办法》的意见和建议。

但可以预见的是，农村宅基地管理制度中所确立的改革、规范原则是不会动摇的。如果您的房子是近几年新建的，并且恰好存在前述这一堆“风险隐患”，就一定要及时咨询专业律师，争取依法补办手续或确定最有利于自己的补救措施，将自己在改革、规范中所受的影响合理控制下来。

附：《农村宅基地管理暂行办法（征求意见稿）》

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“起床第一件事，打开我还房贷银行的APP。”对于不少买房人来说，查看自己的存量房贷利率是否下调，是25日一件非常重要的事。

9月25日起，各银行开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率。根据各大银行此前的预热公告，对于执行LPR定价的浮动利率首套房贷款，不需要主动申请，银行将统一对满足条件的贷款进行利率批量调整。

资料图：银行点钞员在工作。艾庆龙 摄

01

首套房贷利率自动下调

在25日之前，已经有不少地方的首套房贷客户这几天陆续收到了银行调整利率的信息。

身在江苏苏州的秦小姐便是其中之一。她在2021年底共贷款200多万元买了首套房，彼时房贷政策收紧，秦小姐的房贷利率达到6.4%，属于标准的“高位站岗”人群。25日一早打开银行APP，她看到自己每月的应还金额从12600余元，降到10300余元，每月的还款额减少了2000多元。

“我最开始的利率是6.4%，经过LPR的一系列调整降到了6.05%，现在直接降到了4.3%。之前没有具体计算，本来以为每个月能省五六百元就不错了。没想到不仅降了这么多，而且从10月1日这期就按照新的利率还款，确实是意外之喜了。”秦小姐说。

据秦小姐所言，周围有不少自己一样在比较大的城市购房，且买房时利率特别高、房贷总额在200万元以上的朋友，利率下调之后，每月节省的月供都能达到2000元以上甚至更多。

“从一开始5.88%的利率，到5.28%再到今天的4.2%，和最开始对比一个月少还500多元，真的高兴啊！”社交平台上，还有许多人都在分享自己房贷利率下调的喜悦，“今晚吃顿好的”“国庆假期必须好好消费一波”是其中不少人表达快乐的方式。

据央视财经报道，据测算，本次存量房贷利率调整，全国范围调整的平均幅度大约是80个基点，也就是千分之八。不过由于因城施策等原因，不同的城市调整后的利率水平也有所不同。具体来说，银行的存量首套房贷利率的调整也分成了几种不同情况。

易居研究院发布的报告显示，市场上出现了三种不同的月供利率：首先是低于4.3%的，这普遍是过去贷款的时候拿到过折扣，所以这次执行的是低于4.3%的利率，不参与调整；等于4.3%的利率是最普遍的，各地银行出于便捷和统一操作的考虑，基本都做到了4.3%的利率；高于4.3%的利率主要是北京和上海2020年以后购房的群体，此次也可以下调，但是底线是LPR+55基点，即4.85%。

此外，以北京为例，2019年10月8日以前发放的首套房贷，调整后的利率为相应期限的LPR不加点，也就是4.2%或者4.3%。不少买房人疑惑这两个数字间的差别，事实上这是因为贷款利率重新定价日不同而产生的。

“4.2%是有的银行直接按照最新的LPR标准执行了，这些多半是贷款重新定价日在6月20日之后；4.3%是银行按照年初的LPR标准执行，他们贷款的重新定价日多半在6月20日（含）之前。当然，不同银行的规定也有所差别。”某国有银行从业人员对记者表示。

总体来说，房贷利率的调整幅度主要根据贷款发放时间、发放时所在城市首套房贷利率政策下限、发放时全国首套房贷利率政策下限而决定。9月20日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在新闻发布会上表示，预计超过九成符合条件的借款人可在第一时间充分享受政策红利，其他借款人的存量房贷利率也将在10月底前完成调整。

资料图：购房者在查看了解楼盘。中新社记者 刘忠俊 摄

02

特殊情况客户需提出申请

据中国人民银行和国家金融监管总局的通知，这次存量房贷利率调整涉及首套住房的商业性房贷、按二套房贷发放但现在符合首套房条件的商业性房贷，以及组合贷中的商业性房贷部分。

目前来看，存量首套房贷利率基本上都由银行统一进行批量调整，不需要客户做任何操作。但也存在一些特殊情况，想要享受新政策优惠的买房人需要多一道手续。

——二套房转首套房

近期，北上广深等多城陆续实施“认房不认贷”政策，这便产生了很多贷款时非首套房、但现在符合所在城市首套政策的购房家庭；此外，还有将名下其他房产出售，剩下的一套住房成为家庭唯一住房的购房者。对于这类人群，各大银行普遍表示，需要购房者自己提出“二套转首套”的房贷利率申请。

“我是中国银行的房贷，在9月20日就和银行约好了时间，和丈夫带好了身份证、户口本、结婚证等证件，去银行填了资料申请，也没有查征信之类的，十几分钟就搞定了，后续等通知就好。”购房者岳女士表示。

“我是交通银行的房贷，先通过APP上的入口提出预约申请了，目前还没有提交具体文件，说是后续会联系我。”购房者瞿先生表示。

但值得注意的是，多家银行明确，经过了这多一道申请步骤的购房者，新的利率将晚一个月正式实行。以工商银行为例，其表示对于“二套转首套”房贷利率调整，需要借款人主动向银行发起申请，其中10月22日前完成的利率调整申请，该行将于10月25日对审核通过的业务进行批量利率调整。

固定利率转浮动利率申请成功通知。受访者供图

——固定利率转浮动利率

同时，对符合首套房贷利率调整条件，但定价方式为固定利率或人民银行贷款基准利率的客户，也需由客户向银行主动申请利率调整，先按照央行相关要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，再按规则调整贷款利率。

房贷在建设银行的孟先生本来做好了去银行提出申请的打算，但25日一早登上APP时，看到了“固定转浮动”的一键操作窗口。只需确认自己的贷款信息，点击“申请转为浮动利率”，便看到了申请成功的提示页面。

建行表示，执行固定利率或基准利率的借款人可通过手机银行App、“建行智慧个贷”小程序等渠道“存量房贷利率调整”功能一键完成浮动利率转换。除线上渠道外，借款人也可携带身份证件、首套房贷证明材料至银行营业网点办理。

但也有网友反映，自己的贷款银行要求必须到线下网点办理，但不一定去当初办理贷款的那家银行，在房子所在省的任何网点都可办理，建议和自己的贷款银行咨询。此外，还有多家银行提示，房贷月供有多个月拖欠的客户，需要将欠款还清后才能申请首套房贷利率下浮。

你的房贷利率降了吗？

记者 左宇坤

来源： 中国新闻网

农村房屋开始办理产权证，需要哪些材料？4种情况办不了，新政策

对于农村人来说，房屋建设都是自己选好的，选个黄道吉日开工建设，完成后半个酒席，请亲戚朋友来吃酒，然后选好好日子，搬家。这样就可以正常生活了，也没有听说要办理产权证什么的，从来都没有听说过这些。

随着乡村振兴的实施，农村的很多政策开始陆续出台，同时，也对农村发展进行了规范管理，随着相关的法律法规和政策的出台，农村建设和管理也从以前的随意建设，随便搭建，变成了现在的要求规范有序，符合相关规定的要求。农村环境也越来越适合居住，环境也越来越好。

一、农村办理产权的原因

农村产权的办理，实际上是对农村宅基地改革的“三权分置”的具体落实。

2015年，为了盘活农村房屋及土地等资源，农村确权开始全面开始，无论是房屋，还是土地，甚至林权和草地，多统一进行确权，办理相关的确权证书。有了确权证书，就有了市场价值，对盘活农村闲置资源，体现农村资源价值，提供了合法的依据。

按照农村宅基地“三权分置”原则，即宅基地所有权、资格权和使用权进行改革。按照相关法律法规规定，宅基地的所有权归村集体，村民对宅基地的使用享有资格权和使用权。要盘活闲置宅基地资源，因此，对宅基地的所有权、资格权和使用权进行改革。

因此，农村办理不动产证实际上是对“三权分置”原则的具体落实，更好的解决农村宅基地和房屋的产权问题，从而为农村经济发展提供必要的支持，为返乡下乡创业者提供更好的保障。

农村房屋不动产证的办理，实际上是对农房产权的确定，也就是农村房子是农民合法的财产，受到法律保护。

二、办理不动产需要哪些材料

一般情况下，农村不动产都由村委会进行统计，上报相关部门统一进行办理，换句话说，村民自己不用操心，也就不需要办理程序。

但是，对于一部分人想自己办理不动产证，因此，就必须对办理流程和需要的材料搞清楚，这样办理起来就比较顺畅。

1、办理机构

根据《不动产登记暂行条例》规定，农村产权的办理由县级不动产登记机构办理

2、需要提供哪些材料

根据2020年4月22日发布的《2020年不动产登记暂行条例全文新规》第6条规定，不动产办理需要提供的材料包括6点。

①登记申请书

②申请人身份证和户口簿，或者代理人身份证及授权委托书。

③相关不动产权属来源证明材料、登记原因证明材料文件、不动产权属证书。

对于农村房屋来说，集体土地使用证是必须的证件，对于早期的老房子，没有办理任何手续的，则按照《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》的规定办理。

④不动产界址、空间界限、面积等材料

这些材料在房屋建设之前就要进行审批的材料，因此，基本都没有问题。

⑤与他人利害关系的说明材料

如果没有则不需要提供，当宅基地有争议时，则需要提供。

⑥法律、法规以及其它材料

三、什么情况下需要进行现场查验

根据《不动产登记暂行条例》规定第十九条规定，4种情况不动产登记单位可以到现场进行实地查看。

①房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记。

②在建建筑物抵押登记。

③因不动产灭失导致的注销登记。

④不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

因此，对于第一次办理产权的话，不动产登记相关部门会到现场进行实地查看，查验登记的产权和实际情况是否一致，如果一致符合条件就办理不动产证。

四、什么情况下办不了产权

根据《不动产登记暂行条例》规定第二十二条规定，有4种情况办理不了产权证，但是，不动产登记相关部门会以书面的形式告知申请人。

1、违反法律、行政法规规定的

没有合法手续的，也就是房屋建设的时候，有的人没有办理合法手续，或者只办理了部分合法手续的，这类情况是办理不了产权的。对于完全没有合法手续的，则属于违章建筑。对于拥有部分合法手续的，可以申请补办相关手续，缴纳相关违规的罚款等费用后予以办理。

同时，对于一户多宅的住户，是办理不了不动产的，因为这一类情况还是归在没有合法手续方面，一户多宅审批是过不了的。

2、存在尚未解决的权属争议的

对于村庄权属争议的宅基地和房产，是不可能办理不动产登记的，只有将争议解决了，才能办理。

这个实际上很好理解，当办理的产权属于争议产权，换句话说，产权属于谁的无法确定，那办理不动产登记的时候，就无法确定产权是属于谁的，因此，也就无法进行不动产登记。

3、申请登记的不动产权利超过规定期限的

按照规定办理时间内没有办理的，即超过了办理时间的，则不能办理产权登记办理。

4、法律法规规定不予登记办理的其他情形。

五、特殊情况产权办理

特殊情况是指按照2011年发布的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》规定情况，是可以办理登记确权的。这里就不展开了，具体可以看我的另外一篇文章《农业农村部：宅基地继承可办理确权登记，3种超面积可登记确权》，里面有详细介绍。

1、外地户口占用本村宅基地

2、继承

3、非农业户口合法取得宅基地的

4、合法使用没有权属来源的宅基地

5、1987年以前的超过宅基地规定面积

综上所述，农村宅基地和房屋不动产的办理，一般情况下都是由村委会统一登记办理，当然，村委会登记后，会根据每家的具体情况进行审查，符合条件的给予办理，不符合条件的同样不能办理。因为，村集体对本村村民情况非常了解，也对相关政策了解，对于那些不符合条件的住房，该补办手续的补办手续，该罚款的进行罚款，这样，办理就做到有理有据，合理合法，从而更好的化解村里矛盾，帮村民解决实际问题。

过去盖的房子没用地手续怎么办？政策有新规定！

由于各种复杂的原因，多年来，各地普遍存在一些存量违法用地，也称历史遗留问题，而且量大面广。没有合法用地手续，还能长期占有使用，也有的私下转让，看似占了便宜，但不能办理土地抵押，不能正常进入土地二级市场，尤其是允许集体经营性集体用地入市后，没有合法用地手续的，会被排斥在公开市场之外。

对违法用地的处理，主要有三种方式，一是拆，二是补，三是挂。之所以存在大量历史形成的违法用地，主要是各地出于各种原因，一直没拆除（或没收），也没补办用地手续，有的可能罚了点款，就那么占着用着，但一直在账上挂着。

对如何处理存量违法用地，国家给出的主要政策和办法：一是通过补办用地手续和确权登记合法化；二是对在农村乱占耕地建房专项整治中摸底排查、登记上账的存量违法用地问题，提出试点先行，分类分步，稳妥处置，没要求各地对存量问题开展大规模、大范围集中整治，当前主要工作重点是管住新增，遏制增量。

在如何补办用地手续和办理确权登记方面，针对不同时期，国家已出台了一些政策规定，各地也有一些具体政策。

重要提醒：对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

最新政策规定

01

综合考虑相关文件要求

2022年9月23日，自然资源部印发新修订的《自然资源违法行为立案查处工作规程（试行）》（点击查看）。新《规程》4.3.3 部分提出：承办人员应当在证据认定和事实认定的基础上，严格依照法律法规的规定，综合考虑历史遗留建筑物处置等有关文件要求，提出处理建议。

这里需要关注的是：“综合考虑历史遗留建筑物处置等有关文件要求”。本着依法依规、实事求是原则，在近年来开展的“大棚房”、违建“别墅”、农村乱占耕地建房、自建房等专项整治以及农村集体建设用地和宅基地确权登记中，为避免造成社会财富浪费，防止简单粗暴、一拆了之，国家出台了一些政策性文件。在执法办案中，对涉及历史遗留建筑物的处置，要综合考虑，既要依据法律规定，也要参照相关政策文件，妥善处理。

这也就是说，过去盖的房子，虽然用地不合法，但应区分不同情形，分类处置，有的可以补办用地手续，有的可以暂时保留几年，当然，有的必须拆除或没收。所以，一定要学习研究相关政策文件。

对2013年以来至2020年7月3日之前形成的存量农村乱占耕地建房问题，目前国家正在开展整治试点，试点结束后，会出台新的处置政策。就目前而言，不能再继续顶风违法占地建房，对新增问题，实行“零容忍”，谁胆大，马上拆！（推荐阅读：一图读懂：农村占用耕地建房须知）

02

不能翻新翻建

2021年11月26日，自然资源部办公厅印发的《土地卫片执法图斑合法性判定规则》（点击查看）规定，对《土地管理法》颁布实施后，在未经审批或无合法权源的建设用地上翻新、翻建、新建行为认定为新增非农建设违法用地。

通俗解释，就是要倒追35年。从1987年以来，如果你使用的土地至今没有合法手续，也没有通过补办和确权登记合法化，那就只能维持现状，屋顶漏了不能补，快塌了也不能推倒新建，否则，一旦被卫片发现，后果很严重，也非常麻烦。（推荐阅读：多年的小厂子，如果翻新翻建，被卫片发现，小心被拆除！）

简单说，只要你所占土地一直未取得合法用地手续，现在最好的选择是：别动！

10月21日，河北公开通报了11起农村乱占耕地建房典型案例，其中两起就是属于翻新翻建的。（推荐阅读：河北公开通报11起乡镇对乱占耕地建房监管不力和弄虚作假问题）

唐山市路北区韩城镇对翻修车间用地监管不力问题。2022年5月，河北佰烨芳晟工程建筑有限公司因车间房顶损坏进行翻修，2022年6月被国家卫片监测发现，其翻修车间违法占用唐山市路北区韩城镇后城河村耕地1.05亩。韩城镇对由于翻新翻建等形成的新增违法用地相关政策规定宣传不到位，未采取有效措施及时制止，目前尚未消除违法状态。

安平县西两洼乡对翻建车间用地监管不力问题。2021年12月，金扬烟花爆竹有限公司厂房因原车间损坏进行翻建，2022年5月被国家卫片监测发现，其翻建车间违法占用安平县西两洼乡南两洼村集体土地6.79亩（其中耕地1.79亩）。西两洼乡对由于翻新翻建等形成的新增违法用地相关政策规定宣传不到位，未采取有效措施及时制止，目前尚未消除违法状态。

03

“三调”是建设用地？

现在有一种较为普遍的现象，就是有的过去占的是耕地，但在土地调查中被认定为建设用地，特别是在“二调”和最新的“三调”中被调查认定为建设用地，这样就代表“合法”了吗？答案是否定的。

“二调”和“三调”属于土地现状调查，行话叫：所见即所得。也就是说，调查时现状是什么地类，就调查为什么地类，种了庄稼，就是耕地，盖了房子，就是建设用地。这样调查认定的“建设用地”就分成了两种，一种是有合法来源的，一种是没有合法来源的。没有合法来源的建设用地，是指没有经过征收转用和审批登记，但在土地调查中按现状用途变更的建设用地。（推荐阅读：“二调”和“三调”都是建设用地，能翻建吗？）

对“三调”是建设用地，但没有合法来源的，如果由于新建、翻建、扩建等被国家卫片监测发现，在认定地类时，要向前追溯，一般追到“二调”时的地类。如果“二调”是耕地，那就按耕地认定和处罚；如果“二调”是建设用地，不再考虑是否有合法来源，就按建设用地认定和处罚。还是一种情形，如果“二调”是建设用地，但“三调”被调查认定为耕地，那就按耕地认定和处罚。（推荐阅读：如何认定无权源建设用地地类）

分阶段处理政策

01

补办用地手续问题

原国土资源部印发的《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》(国土资发〔2016〕147号)（备注：此件有效期5年，已失效）。

2022年8月2日，自然资源部印发《关于积极做好用地用海要素保障的通知》（点击查看）提出：建设项目使用城镇低效用地的，可以继续按照《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）有关规定执行。（推荐阅读：这个文件还有效：《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见》）。这个文件提出：

用地行为发生在1986年12月31日之前的：由市、县人民政府土地行政部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书，依照原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权后，由市县人民政府办理土地确权登记发证手续。

用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间的：符合土地利用总体规划，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并已落实，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，依照1988年修订的《土地管理法》有关规定，落实处理(处罚)措施后按土地现状办理征收手续。

用地行为发生在1999年1月1日至2009年12月31日之间的：符合土地利用总体规划，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并已落实，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，按照1998年修订的《土地管理法》有关规定，缴纳耕地开垦费和新增建设用地土地有偿使用费，落实处理(处罚)措施后办理土地转用征收手续。

（推荐阅读：补办用地手续，补还是不补，是个问题）

02

集体建设用地使用权问题

原国土资源部印发的《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）提出：

1987年《土地管理法》实施前：使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施，经所在乡（镇）人民政府审核后，可依法确定使用单位集体建设用地使用权。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在农民集体同意，报乡（镇）人民政府审核后，依法确定使用单位集体建设用地使用权。

1987年《土地管理法》实施后：乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。

03

宅基地超面积问题

原国土资源部印发的《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）提出：

1982年《村镇建房用地管理条例》实施前：农民集体经济组织成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。

1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止：农民集体经济组织成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。

1987年《土地管理法》实施后：农民集体经济组织成员建房占用的宅基地，超过批准面积建设的，不予确权登记。符合规划经依法处理予以保留的，在补办相关用地手续后，只登记批准部分，超出部分在登记簿和证书中注记。

历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的：按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。

04

非本村成员宅基地问题

原国土资源部印发的《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）提出：非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。

1982年《村镇建房用地管理条例》实施前：非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。

1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止：非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

无权属没手续处理政策

01

没有土地权属来源怎么办

原国土资源部印发的《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）提出：

对于没有权属来源材料的宅基地：应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议，并出具证明，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，予以确权登记。

对于没有权属来源材料的集体建设用地：应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在农民集体同意，并公告30天无异议，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准，予以确权登记。

02

没有规划手续怎么办

自然资源部印发的《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）规定：

对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料的，地方已出台相关规定，按其规定办理。未出台相关规定，位于原城市、镇规划区内的，出具规划意见后办理登记。

位于原城市、镇规划区外且在《城乡规划法》实施前建设的，在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料；位于原城市、镇规划区外且在《城乡规划法》实施后建设的，由集体经济组织或者村民委员会公告15天无异议或者异议不成立，经乡（镇）人民政府审核后，按照审核结果办理登记。

目前一些地方仍然存在大量多年形成的违法用地，整改难度非常大，主要还是：建的时候没人管，给了政策也不用，仗着关系无所谓，真要拆除就急眼。

编辑：董锦益监制：包真总监制：张富旺

来源：自然微论坛

紧急通知！农村新建房屋必备条件公布，关乎乡村发展的重要改革！

农村建房需要满足三个条件，即必须具有农村户口、家庭子女众多、独立门户并能申请宅基地建房。此外，住房需要进行危房改造或重新修缮，也可以新建。接下来逐一进行分析。

一、具备农村户口

在农村建房，首先必须拥有当地农村户口。只有获得宅基地使用权，才能建房。如果将户口迁出，将无法在农村建房。

每个地方都有具体的户口认定规定或方案。若存在规定，则需按照当地规定办理。若当地没有明确规定，可以以公安部门的户籍登记信息为依据，并符合当地申请宅基地建房的条件。

无法凭借户籍登记信息确定的情况，可以参考当地农村集体土地家庭承包情况，结合村民自治方式进行认定。

二、家庭子女众多

目前农村地区实施的是“一户一宅”政策，即一户家庭只能申请一块宅基地建房。然而，当家庭成员中的子女已成年并结婚生子，现有房屋已无法容纳如此多的人口时，可以自立门户，申请宅基地建房，但前提是村里存在闲置的宅基地。

根据土管法的规定，农村房产实行“一户一宅”制度，且不能超出当地规定的标准面积。对于“一户多宅”的情况，目前只允许一户获得确权证，对于其他宅基地的处理，各地都有各自的措施。很多存在“一户多宅”的情况是由于历史原因导致的，在目前只允许继续居住，但不得翻新。

三、危房改造原因

若家庭人均宅基地居住面积不符合法律规定，且宅基地面积不达标，需要进行重建或扩建，仍可向相关部门申请建房。2021年，国家严格规范了农村宅基地建房，但并不意味着农村地区不能建房。如果所在地区正进行危房改造，即使涉及房屋修缮和重建，只要满足以上三个条件，即可在2021年在农村建房。

附：农村宅基地建房的相关手续

农业农村部和自然资源部于2020年4月12日公布了《关于规范农村宅基地审批管理的通知》，该通知明确了宅基地建房的审批程序。需要办理的手续主要包括以下内容：符合宅基地申请条件的农户应以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房规划许可的书面申请。村民小组收到申请后，将进行会议讨论，并在本小组范围内公示申请理由、拟用地位置和面积、拟建房屋的层高和面积等情况。

若公示无异议或异议不成立，村民小组将农户的申请与会议记录等材料交村集体组织成员或村民委员会进行审查。村级组织重点审查提交的材料的真实性和有效性，以及拟用地建房是否符合村庄规划并征求了用地建房相邻权人的意见等。

经审查通过后，村级组织签署意见并报送乡镇主管部门。若没有设立村民小组或交由村级组织办理宅基地和建房申请等事项的，农户可以直接向村组织提出申请，经村民代表会议讨论通过，并在本村集体组织范围内进行公示后，由村级组织签署意见并报送至乡镇主管部门。

乡镇主管部门收到宅基地和建房的申请后，应及时组织农业农村自然资源部等相关部门实地审查申请人是否符合条件，拟供地是否符合规划和地类要求。批准用地建房后，农户在开工之前应向乡镇主管部门或授权的部门申请划定宅基地用地范围。乡镇主管部门则会组织农业农村自然资源等部门进行实地查验、实际测量和放宅基地，并确定建房位置。

农户建房完工后，乡镇主管部门将组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照审批的面积和资质要求使用宅基地，是否按照审批的面积和规划要求建房，并出具农村宅基地和建房的验收意见表。

本文中的法律知识不构成法律建议，若遇到相关问题应具体分析解决。