睿和(睿和叡的区别)

Q3产办运营力20强！“以价换量”效果的全面显现 | 睿和研究

作者 | 睿和智库研究部

编辑 | 夏县明

视觉 | 刘玉娇

责编 | 韩玮烨

三季度，产业地产行业的主旋律是“提质”和“增效”，天津、上海等地为了适应新产业、新业态的发展需求，对于产业园区规划作出一系列规划指引，而华南地区广州、厦门、东莞等市将旧改工业、村镇不规范工业物业、低效工业物业的增效提上议程。工业用地市场延续二季度火热状态，仓储物流用地比例提升。

睿和智库研究部通过对众多产业园企业的长期跟踪与研究，推出“2022年三季度产业园运营商运营力20强榜单”，力图从管理规模、项目布局、资管水平等多方面解读其运营力表现，并对产业园行业发展动态进行分析，以资借鉴。

榜单排名

行业综述

1、政策动态：“提质”与“增效”

三季度，产业地产相关政策的关键词为“提质”和“增效”。

“提质”方面，天津市和上海市为适应新产业、新业态发展需求，对于产业园区内新型产业用地提升规划引导作用，支持特色产业园区采用新型混合用地方式出让土地，明确混合用地主导用途、兼容用途类型及比例。

“增效”方面，三季度，广州市、东莞市、厦门市分别针对“三旧”、村镇工业聚集区、低效工业物业提出了具体认定标准，并提出多项改造方法。广州市采用“工改工”方式将适用对象纳入广州市村镇工业集聚区改造试点，厦门市采取政府委托市场主体整备开发、土地权利人自行改造、开发企业收购改造等方式对低效工业物业进行改造增效。

图表 1：三季度产业地产相关政策

数据来源：睿和智库整理

2、工业用地市场：延续二季度升温状态

三季度工业用地市场继续维持二季度状态，全国工业用地成交达8154宗，较上一季度8231宗基本持平，产业企业拿地数量仍占绝对主力，总数量占比81.35%，政府平台拿地数量为13.03%，产业地产商拿地占比1.07%。

图表 2：三季度工业用地成交情况

数据来源：睿和智库整理

从土地用途来看，三季度成交的工业用地中，91.13%用于工业用地，6.54%为仓储物流用地，0.88%为科研用地。

图表 3：不同用途工业用地占比情况

数据来源：睿和智库

3、产业地产动态：开发利润下跌，轻资产输出成又一途径

7月5日，华夏幸福宣布全面转型为产业新城服务商，9月19日幸福基业牵手沈阳高发投集团，为东北首座人工智能计算中心提供服务；9月23日，幸福安基签约廊坊180万平方米片区综合开发代建项目；9月26日，幸福基业中标唯品会“全能仓”物流园区服务。

从华夏幸福转型轻资产动作频频来看，随着开发型业务利润率持续下跌，大多数产业地产商重资产拓展受到限制，越来越多企业将目光转到轻资产输出上。轻资产运营平台IPO，重资产开发走REITs，未来或成为产业地产主要发展趋势。但对于华夏幸福来说，面对近千亿元未充足债务，转型之路能否走通还需要时间检验。

图表 4：三季度产业地产商企业动态

数据来源：睿和智库整理

榜单解读

1、园区运营商发力企业服务

产业园区担负着推动区域经济发展和带动关联产业发展的重要使命，是区域构建产业体系、增强经济实力的重要载体。随着产业结构升级，企业对产业发展环境的要求也不断升高，产业园区运营商对于企业服务、产业服务更加重视。

例如，德必集团为入驻企业提供线上物业缴费、园区班车、园区报修等日常服务，以及“十大增值服务”，包括：人才服务、创业服务、品牌推广、资金对接、政策咨询、财务顾问、工商注册等，都可以在极大程度上减轻企业行政的工作负担，提升其内部运营工作的效率。

近日，张江高科正式上线了智慧园区App——“Ai张江”，为园区企业及员工用户提供包括报事报修、出行票务、美食娱乐、生活缴费、场馆预约等各种服务内容，一站式满足其生活消费需求。为园区提供一流的服务和管理。

2、企业业绩：利润下滑、盈利下降

根据各上市企业公布的三季度报，大部分产业园区企业面临营收下滑，盈利下降的问题，主要因为在市场、疫情等多方面不确定因素下，销售和招商均存在压力，产业地产行业整体承压。

中新集团：前三季度实现营业收入30.76亿元，同比增长18.29%。归属于上市公司股东的净利润10.33亿元，同比下降7.23%。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润9.75亿元，同比下降11.42%。中新集团通过强化线上线下多渠道招商，区中园各载体项目在低迷市场大环境下依然取得逆市增长的好成绩，苏州园区内工业载体综合出租率超95％。

德必集团：前三季度报告期营业收入1.83亿元，同比下降27.88%；归属于上市公司股东的净利润806.62万元，同比下降71.66%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润485.285万元，同比下降82.17%。截至2022年三季度，公司在国内的上海、北京、深圳、成都、南京、杭州、苏州、长沙、合肥、西安等多个城市，以及意大利、美国等海外地区运营管理了67个文化创意产业园区，运营管理面积约117.27万平方米，较2021年增长17.1%。

张江高科：2022年前三季度，公司实现营业总收入163,042.14万元，较上年同期减少3.27%，实现投资收益-85,911.02万元，较上年同期减少265.16%。近期，张江集电拟9.79亿元转让位于海市浦东新区部分资产，本次资产转让将有利于加快公司现金回收，增加上市公司主营业务收入和利润并增加上市公司的经营性现金流入。

榜单说明

睿和智库研究部通过长期对产业园区行业及企业的跟踪，推出“2022年第三季度产业园区企业运营力20强榜单”，力图从企业规模实力、管理能力及成长潜力等多方面解读产业园区运营企业在过去一季度的运营力表现。

图表 5：产业园区运营企业运营力指标体系

备注：

1.榜单数据截至2022年09月30日。

2.数据来源为：

1）纳入测评的上市公司年报、半年报、季报等各项公告；

2）睿和智库自有数据库；

3）其他公开渠道获取的相关信息，包括但不限于官方网站、学术研究报告等信息渠道。

3.榜单中所引用数据，如有偏差，欢迎后台留言或来电，睿和智库研究部会在第一时间更正。

大同：守护一方平安，我们义不容辞！

“小亮（化名），开一下门，阿姨给你送午饭来了！”

“来了，来了，谢谢阿姨！”

实行静默管理以来，为独自在家的12岁的小亮送午饭晚饭成了平城区大庆路街道睿和社区工作人员的一件重要事。“孩子的父母都在抗疫一线，回不了家，照顾小亮是我们社区义不容辞的责任！”睿和社区负责人麻慧敏说。尽管社区工作非常繁忙，送饭时间也不固定，但饭做好了先给小亮送已成为工作人员心照不宣的“规则”。

睿和社区管辖的睿和新城小区有住户3500多户，常住居民7800多人，属于特大型小区。睿和社区及时联系保供单位，解决了静默管理初期居民家中蔬菜等储备不足的问题，保证居民安心居家。

全员核酸、做好隔离单元的生活保障……随着社区工作量逐渐增大，在社区的组织下，90多名小区党员、40多名志愿者加入到社区抗疫队伍中来，他们和社区工作人员并肩作战，守护着小区的平安。

“每天早上6时30分，党员和志愿者们准时到岗，我们根据工作任务将他们分成了秩序维护、环境消杀、宣传劝导、物资配送等若干个组，大家各司其职，非常有序。”麻慧敏说。每天晚上，各组负责人会和社区工作人员一起总结当天的工作，发现存在的问题并提出解决方案，安排次日的工作。

“党员和志愿者们令我非常感动，如果有特殊任务，只要我在群里发出招募，几分钟内肯定会报满。”麻慧敏说。令人感动的还有社区工作人员。记者了解到，该社区现有的8名工作人员都是80后、90后的年轻女性，家中不是有嗷嗷待哺的婴儿，就是有上小学、幼儿园的孩子，但她们都毫无怨言地住在社区。

“从11日起，我们都没回过家，守在社区，有啥突发事情才好及时应对。”一名社区工作人员说，孩子还在哺乳期，为了工作她开始考虑给宝宝断母乳。

在向阳西街社区，下沉党员和志愿者们在组织好核酸检测、帮助做好物资保供的基础上，为解决小区保安连轴转、人员紧缺的问题，从18日起，社区党员分成5个组，轮流执守小区出入口。党员乔静是一名高三老师，她每天在给学生上完网课后，利用中午时间站岗值守，“大家都在一起抗疫，我不能落下”。

和乔静一样，下沉党员们坚决当好居民的“守门员”，并倡导居民严格遵守防控规定，有效降低疫情传播风险，得到居民们积极配合。

魅力睿和2020

睿和新城小区位于大同市平城区前进街与惠民西路交叉口西南150米。小区筹建于2008年，占地面积44万平方米。

小区环境优雅，绿树成荫，鸟语花香，全部园林景观绿化设计，空气清新，生活宁静，户型布局合理采光好，室内光线明亮通风效果好，视野开阔，周边设施配备齐全，交通方便。成熟小区，物业管理一流，治安良好，邻居和睦。为业主提供宜居的生活环境。

蓝天白云下的睿和新城，清朗明丽

绿树成荫，鸟语花香

小桥流水，锦鲤嬉戏

健身器材，丰富多样

音乐喷泉，美仑美奂

人工降雪，贴心服务

冬日睿和，银装素裹

节日睿和，流光溢彩，喜庆吉祥

眉黛敛秋波，尽湖南，山明水秀，分外妖娆，风景不殊；如花似锦，诗情画意，水木清华……

美丽睿和，魅力睿和，人们居住生活的理想之地。选择睿和新城，是理性的；选择睿和物业，是睿智的。欢迎入住睿和，让美好生活在这里启航吧……