凶宅买卖(凶宅买卖案的法律问题)

签订了《房屋转让合同》

支付了10万元定金

却突然得知所买房屋竟是“凶宅”

购房者提出解除合同

但卖房者拒不退款

该怎么办？

近日，平湖法院审结了一起房屋买卖合同纠纷案件。因卖房者未如实告知房屋内发生过非正常死亡的信息，法院认定该行为构成欺诈，最终判决：撤销合同，返还定金10万元。

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案件详情

2021年3月底，张某想购买一套二手房，他通过房产中介认识了王某、沈某夫妇。夫妇俩称想换套面积更大一些的房子，故着急出售现有的一套面积为86平方米的房屋。

张某看中这套房子后，很快和王某、沈某夫妇谈妥了价格。双方签订了《房屋转让合同》，约定房屋总价款为135万元。张某当日即支付了定金10万元。

过了没几日，张某在朋友圈说起自己买房的事。本是件高兴事，却没想到有个朋友说，这套房子是“凶宅”，曾发生过自杀事件。

张某得知此情况后，立刻通过中介联系到王某、沈某夫妇，要求退款退房。但是夫妇俩却表示他们并不知道这件事，不同意退款退房。多次谈判无果后，夫妇二人拉黑了房产中介，拒绝沟通。

无奈之下，张某向平湖法院起诉，要求撤销自己与王某、沈某签订的《房屋转让合同》，并返还定金10万元。

图源：网络（图文无关）

法院经调查发现，2021年3月初，被告王某、沈某夫妇曾与案外人阮某也签订过购房合同。而后不久，阮某也打听到案涉房屋发生过自杀事件。为解除购房合同，阮某自愿承担了定金损失5万元。

法院审理后认为，当事人订立合同，应当遵循诚实信用原则。被告王某、沈某曾与案外人阮某解除购房合同，对于案涉房屋发生过非正常死亡的信息，二人理应是知道或应当知道的。但王某、沈某未如实将上述情况告知原告张某，导致张某在违背真实意思的情况下与其签订合同，被告王某、沈某的行为构成欺诈。依照民法典相关规定，原告张某有权请求人民法院撤销合同。现案涉合同因被告王某、沈某的过错被撤销，二人应返还定金10万元。

案件判决后，当事人均未上诉，被告王某、沈某履行了给付金钱义务。

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法官提醒

民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，不得违反法律，不得违背公序良俗。虽然现行法律中没有关于卖房者应主动披露房屋是否发生过非正常死亡事件的强制性规定，但择吉而居是人们对美好生活的追求，应当予以尊重和遵守。而“凶宅”虽然不影响房屋的正常使用，但就一般的交易观念而言，极有可能会影响到购房者的购房决定以及房屋的市场价值。因此，基于诚实信用原则及公序良俗原则的要求，卖房者有义务主动告知房屋发生过非正常死亡的信息。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”

《中华人民共和国民法典》第八条规定：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”

《中华人民共和国民法典》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”

转自：平湖法院

来源： 杭州日报

来源：南国今报

“卖给我的房子是‘凶宅’！我不要了，我要解除合同，你把定金20万元退给我。”

“房子不是‘凶宅’！命案发生在隔壁的201房，是相互独立的。交易的房屋不存在质量瑕疵，而是你买房时没有审慎考虑，现在又想反悔！我要没收你的定金。”

一起退房纠纷案件，

蒋某和张某针锋相对，

吵得不可开交。

他们所说的“凶宅”究竟是怎么回事呢？

法院会支持蒋某的退房请求吗？

近日，广州白云区法院审理了该案。

交完定金发现是“凶宅”

据介绍，2020年5月，原告蒋某经中介某鸿公司介绍，向被告张某购买广州市白云区某小区房屋，双方签订的《房屋买卖合同》约定房屋总价为363万元，定金20万元，中介费由蒋某承担。

次日，蒋某向张某支付定金20万元、向某鸿公司支付中介费6万元。之后，蒋某发现涉案房屋曾发生凶杀案，要求终止履行合同并退还定金20万元，张某不同意，故蒋某诉至法院。

诉讼中，法院前往公安分局档案室调取刑事案件档案，档案显示，2013年涉案房屋的隔壁201房发生过凶杀案，但凶杀案发生时涉案房屋与隔壁201房打通为一套房屋。根据涉案房屋不动产权证的房地产平面附图显示，涉案房屋的南侧与201房相邻。

法院：卖方返还定金赔偿损失

法院审理认为，根据法院调取的刑事案件部分档案中的现场勘验笔录可知，涉案房屋在凶杀案发生时与相邻的201房打通为一套六室两厅的房屋，据此可以认定涉案房屋发生过非正常死亡的重大刑事案件。即使涉案房屋与相邻的201房在出售时已被恢复物理间隔，但不影响涉案房屋曾发生过非正常死亡的重大刑事案件的事实存在。

原告主张被告出售的涉案房屋存在质量瑕疵，要求解除《房屋买卖合同》。本案中，房屋的质量除房屋的主体建筑、装修等客观质量外，还包括房屋是否便于生活居住使用等交易价值，对交易价值之瑕疵的救济应与质量之瑕疵作同一处理，可类推适用质量之瑕疵的规定。

中华民族传统习俗中存在追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害的心理，这并非封建迷信的范畴，而是社会传统遗留下来的一种善良无害的风俗。根据我国传统的民风民俗及公众的一般心理，房屋内发生过非正常死亡事件，将导致普通民众在正常交易情形下通常不愿购买该房屋。根据民法典相关规定和前述分析，涉案房屋发生过非正常死亡的重大刑事案件属于标的物质量不符合质量要求，原告可要求解除合同。

合同解除后，被告应返还定金20万元给原告。因被告交付的涉案房屋存在质量问题，故原告要求被告赔偿中介费损失6万元合法合理。

白云法院一审判决解除双方签订的《房屋买卖合同》，被告张某向原告蒋某返还定金200000元、赔偿中介费损失60000元。被告张某不服，提起上诉，广州市中院二审判决，驳回上诉，维持原判。

法官说法

“凶宅”的由来

“凶宅”是指曾发生枉死、他杀、含冤或恨而自杀等非自然死亡事件，同时伴随人们的相关心理因素的建筑物。“凶宅”之说逐渐形成了一种民间文化习俗，客观上对房屋的市场价值产生一定不利影响，并进而左右买家的购房意向，成为购房时需要考虑的重要因素，在法律上归于善良风俗，受到保护。

“凶宅”的认定

“凶宅”本身是一种文化现象，并没有明确的标准。需要结合事件的恶性程度、发生的事件以及社区影响等因素，综合认定是否对房屋居家和市场价值造成影响。本案中，原告所购买的房屋2013年发生恶性凶杀案，虽然涉案房屋现在做了隔断，但是当时是连为一体，处于“凶宅”的范围。

涉“凶宅”房屋买卖的告知义务

“凶宅”属于直接影响案涉房屋交易的重大信息，不管按照合同约定的告知义务还是根据诚实信用原则，出售人在出售案涉房屋时均应向购买者告知上述信息，由购买者自己决定是否购买。如卖方明知而故意没有将上述信息告知，故意隐瞒了真实情况，从而影响买方的正确判断，最终做出违背自己真实意思的表示，其行为构成欺诈。购买者在法律规定的期间内，可以向法院请求撤销买卖合同。

本案中，被告表示对“凶宅”一事并不知情，因被告购买时间不长，无从判定是否知情，不能认定被告存在故意欺诈、隐瞒等行为。综合本案情况，原告主张被告交付的房屋存在质量瑕疵，要求解除合同，符合法律规定。另外，在司法实践中，亦有卖方对“凶宅”信息不知情，买受人以订立的买卖合同存在重大误解为由，要求撤销合同并获得法院支持的案例存在。因此，涉案合同依法应予撤销。合同撤销后，被告已经收取的定金应当全额返还给原告。

来源 | 广州日报

买房人购买房屋后,装修过程中听到邻居议论,得知该房屋曾发生煤气中毒致人死亡的事件。买房人认为卖房人隐瞒房屋系“凶宅”,存在欺诈行为,随即向法院提起诉讼,要求撤销房屋买卖合同,并要求卖房人赔偿装修费等损失。

近日,新疆乌鲁木齐市头屯河区人民法院审理此案后依法判决,驳回买房人的诉讼请求。法院认为,忌讳“凶宅”并非良俗,不应提倡,更不能运用法律的手段进行调整及保护。

据悉,2018年10月,乌市市民郭某经二手房信息部介绍,与时某签订了购买位于乌鲁木齐经济技术开发区(头屯河区)某小区的房屋买卖合同后,交付了房款135000元和中介费3000元,并将该房屋进行了过户。

郭某在装修房屋时听邻居议论,才知道该房屋曾发生煤气中毒致人死亡的事件,心里一直不舒服,认为时某在出卖前隐瞒房屋是“凶宅”事实真相,是欺诈行为。

今年8月5日,郭某将时某以买卖合同纠纷诉至乌市头屯河区人民法院,请求判令撤销双方于2018年11月2日签订的房屋买卖合同；判令时某将购房款135000元返还给郭某,郭某将房屋返还给时某；判令时某赔偿税款1753.28元,房屋装修款38000元。本案诉讼费由时某承担。

时某辩称,其父母是十几年前因煤气中毒在该房屋去世,属意外事件。父母去世后该房屋出租8年,中介公司带郭某去看房时,并未询问关于房屋这方面的相关问题,现其与郭某交易已结束,不存在任何欺诈行为,故请求驳回原告的诉讼请求。

头屯河区人民法院经审理查明,该房屋原系时某父母居住,2010年,时某的父母因煤气中毒在该房屋中去世,时某于2011年9月至2018年10月将该房屋对外出租,该房屋所有权人登记为时某。

2018年11月2日,郭某与时某签订了一份房屋买卖合同,该协议约定郭某购买涉案房屋,双方在合同中“权属瑕疵保证上”约定:“卖方(时某)保证权属清楚,无债权债务纠纷；买方(郭某)对上述房产具体情况已充分了解。”双方均在协议上签字。

郭某通过银行转账、现金交付等方式向时某交付房款135000元,时某出具收条予以认可,郭某还另行支付了中介费3000元。2018年11月12日,郭某将涉案房屋过户,并交纳税款1753.28元。

此后,郭某在装修房屋时听说涉案房屋中发生二人煤气中毒致死案件,与时某产生纠纷。

头屯河区人民法院认为,《中华人民共和国合同法》第八条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人均应按照合同的约定履行自己的权利义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中,郭某与时某于2018年11月2日在平等自愿的基础上签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,合法有效,应当受到保护。

法院认为,此案的争议焦点是“凶宅”能否成为合同撤销的理由。现实中,人们对“凶宅”普遍存在忌讳和恐惧。实质上,“凶宅”不是法律上的概念,而是一种民间习俗。民间理解的“凶宅”是指曾发生人为因素致人死亡的或地处异常地段的房屋,或者自杀、他杀、凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋,它是一种客观存在的现象而非源于人们的主观感受。

《中华人民共和国合同法》第五十四条规定,下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

此案中,经庭审核实,时某的父母系意外事件身亡,在签订合同时郭某未询问关于该房屋是否涉及“凶宅”的相关事实,应当视为郭某对合同约定的“买方(郭某)对上述房产具体情况已充分了解”。现郭某无证据证实时某与中介公司恶意串通、故意隐瞒事实真相,故郭某认为时某存在欺诈的行为举证不足,该合同合法有效,不属于可撤销的合同。

此外,法院认为,人的生老病死是自然规律,因意外事故、其他各种原因在家中身亡的事件也大量存在于现实生活中。如果以此为标准,就将此类房屋定性为“凶宅”,不仅与民法的善良风俗相悖,也破坏了社会秩序,更不利于社会文明的进步发展。此案涉案的房屋符合使用条件,亦不存在自杀、他杀或凶杀因素,且房屋自2011年至今对外出租已近十年。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定,法院依法作出判决,驳回此案原告郭某的全部诉讼请求。