返租商铺退款成功案例(商铺返租违约最后都怎么解决的)

中恒信律师事务所：买了返租商铺，运营商不返租了，起诉能赢吗？

其实，如果运营商能够按照合同约定完成返租，对购买了返租商铺的业主来讲，也是很不错的。但坏就坏在，商铺运营商挺个两年、三年，基本上就都坚持不下去了。遭遇这种情况，很多的商铺业主会认为，直接起诉违约不就好了吗，要求运营商继续履行合同或者要求违约金。也有业主咨询律师，这种情况下，起诉能赢吗？在这里，中恒信律师事务所要告诉大家，赢是能赢的，但是对我们商铺业主来讲，并没有什么作用。

一般来讲，不管是哪种民事诉讼，我们最终的目的都不是拿到一纸胜诉判决，我们最终都是要依靠胜诉判决来解决问题的。而在商铺返租问题中，我们在之前的内容中介绍过，这些运营商绝大部分都是开发商成立的皮包公司。他们不再返租的原因也基本上都是无力支付高额的返租租金。在这种情况下，业主们即使起诉了，运营商也拿不出来钱继续支付租金或违约金，业主也只能等到运营商的破产。

至于开发商，早在业主们签订合同的时候，开发商就把自己择出去了。本质上，业主和开发商签订的是商品房买卖合同，业主和运营商签订的是委托管理运营合同。虽然返租商铺的运营商都是由开发商指定的，但名义上，开发商不需要对运营商的违约承担什么责任，运营商违约，也只是对第二份合同的违约，和开发商扯不上关系。

所以说，当遇到买了返租商铺，运营商不返租了的问题，单单起诉运营商和开发商是解决不了问题的，一定要委托专业的商铺返租维权律师，根据不同商铺的实际情况，给出解决办法。

商铺变“伤铺”千名业主维权路迷茫

曾经4人疯抢一个不足7平方米的格子铺，以为一铺养三代，从此抱上了聚宝盆。没想到，现在商铺形同“鬼屋”，维权三年多，亏了本金又投入更多，深圳沙井赛格电子城的千名业主谈起商铺投资就色变。

当年，作为深圳本土开发商，深圳市鸿荣源房地产有限公司将开发的禧园2栋1-3层商铺卖给了商人，该商人用来做赛格电子城沙井店，以深圳市永基地产有限公司进行销售。该商场位于沙井较为繁华的中心地段，距沙井地铁口约20米，属于真正地铁口物业，交通十分便利。本以为只是生意清淡，客流稀少，然而，当记者前往电子城一看，还是吓了一跳。

电子城早已不再营业，无人进出的大门口只摆放着一个陈旧的办公桌，保安警惕地看了看记者，没有过多阻拦。商城内面积很大，共三层，约2万平方米，可容纳近2000商户的规模。一楼空荡荡的，四周的门面破败不堪，留存的招牌大多已经褪色，“手机专业维修”、“手机配件批发”、“电脑周边外设批发”彰显着这里电子商城的功能。零星没有移走的桌椅、柜台、隔板似乎还等着主人的回来，然而早已人去楼空多年，寂静得可怕。商城电梯已经停用，记者拾级而上达到二楼，大白天里，外面骄阳似火，这里却是黑魆魆，如同鬼屋。透着数盏白灯，大厅中央全是冰凉的隔板划分着几平方米的简单铺位，隔板上贴着店铺号，标明着业主的产权范围，如同散落的积木。整层二楼、三楼毫无装修过的痕迹，似乎从未营业过。

电子城外，禧园的裙楼，都是独立的临街商铺，地产中介四五家，其他理发店、便利店、美容院、水果店若干，生意貌似不错，但更多的商铺大门紧闭，门锁锈迹斑斑，“业主招租”、“旺铺招租”比比皆是，有的店家强调“招租不收中介费”。记者走一圈，大约半数以上店铺处于空置中。

人气不旺，商业不强，生意不好做，这个处在地铁出入口的商业配套大多冷冷清清的。可6年前，这里并非如此。

打新，中奖还是中枪？

2014年，铺天盖地的都是深圳沙井赛格电子城卖商铺的广告：财富向西、地铁口无缝对接、品牌店进驻、包租返租3年（位置好的包租6年甚至更长），每年按购铺价的8%返租金、名企物业深圳市沙井赛格市场管理有限公司（简称沙井赛格公司）打理、红本房产证70年、一铺养三代……字字都敲中了许多人的心坎上。电子城内放出来的1200多间格子铺极短时间内吸引了来自广东周边各地投资者4000多人，其中不乏来自内地和香港，吴先生（化名）就是其中一位。

“有名店进驻，还是名企打理，地段又好，这种商铺稳赚不赔。不到4万一平，最小单元的格子铺不到30万。总价不高，很多人都投得起。”说起当年抢铺的盛况，吴先生记忆犹新：4000多人挤在宝安体育馆里摇号，人声鼎沸，摇中的投资者如同中了彩票，在别人羡慕的眼神中，兴高采烈地去选铺，对着户型图，闭着眼睛买。吴先生买了一个格子铺，一次性付款28万左右。有人直接拿了几个铺，资金不够，就贷款。“为抢铺位，有人还在现场打了起来。”吴先生告诉记者。

然而，第一个“坑”很快就出现了。

交了钱，拿到了房产证，很多人就傻了眼，公摊面积占50%，这么高？那才多大一块地？等一切手续办完，业主们才第一次看到了自己的铺：简简单单的隔板，巴掌大的一块地，顶多摆个小柜台。有人无法接受，要求退房退款。那时候，有人就收回了自己的钱，但更多人想着8%的返租回报，细水长流，还是接受了。

拿到了自己的铺位，业主们很快和商家签了返租合同，此后，很多业主再也没来看一眼自家的铺。面积是小了点，但似乎关系不大，有名企沙井赛格公司打理呢，作为“金主”，坐在家里收钱就好了。一个小小的格子铺，每月近2000元的租金到账，返租回报率如合同上所说达到8%，这个投资似乎还不错。

这种投资的快乐并没有多久，仅仅三年后，第二个“坑”就出现了。

2017年，返租合同陆陆续续到期的业主们收不到固定租金了。合同得续签，这个时候，沙井赛格公司给出了新条件：返租月租金为30-50元/平方米不等，否则自动放弃出租。这个续租条件瞬间在业主群里炸开了锅，连商量的余地都没有，年租金回报率从8%跌到2%都不到，一个格子铺一个月返租还不到200元，质疑声越来越多。从那个时候起，沙井赛格电子城的千名业主走上了维权之路。

自救路上发现更多坑

这个时候，许多拿了三年租金的业主们去现场才发现，沙井赛格电子城里一直是空荡荡的，除了一楼有零星的电子通讯店铺，二楼、三楼的格子铺，买的时候是啥样，如今还是啥样。

商铺没有升值，租金无法保障，沙井赛格公司的经营结果显然无法被接受，一些积极的业主牵头组织，准备自救：返租合同不签了，自己的铺面收回来，自己招商引资，盘活商城，共同造富。很快，千余名业主集结起来，除了沙井赛格公司自留的一些铺位外，其他铺位业主按照铺位面积比例自掏费用成立了深圳市百姓市场有限责任公司（简称百姓公司），代表全体业主招商引资，以期尽快盘活赛格电子城，获得租金回报。

抱团取暖，成立公司解决困境的方法很快有了效果。一些商家开始主动与百姓公司联系，前后有6家知名商家入驻意向明显，百姓公司在深圳产权交易所挂标，最终一家知名商超中标，签订15年合约，对方交了300万的租赁保证金。“从领头人，到财务，到具体工作人员，刚开始，百姓公司只有2人管理，最多时，由9人兼职管理，有商超中标后调整为5人。这些维权管理费用从业主们共同筹集的100多万资金里支出。百姓公司成立三年多，基础运营费近30万元，在办理消防等方面已花费大笔资金。”吴先生告诉记者。

可最后实际交接过程中，层出不穷的新问题一个接一个的出现，业主们体会到：盘活一个商城，谈何容易？期间，为了推动招商工作顺利完成，当地宝安新桥街道办也多次加入协调沟通中。然而至今，中标的商超也未能成功入驻。

商铺投资没有那么简单

“一坑又一坑，防不胜防。投资了商铺，才知道没有那么简单。我们这些非专业的投资者哪看得懂这里面的门道？”吴先生开始反思这次的失败教训：

1、“一铺养三代，商铺投资就是稳赚不赔”这个观念给很多人洗了脑，加上开发商夸大宣传，华丽的标语渲染，遇到总价低、上车容易的项目，很多人就会盲目跟投，还以为自己捡到了元宝。“回想当年摇号不中的退出者们，他们还懊恼不已，现在恐怕是偷着乐。”吴先生自嘲。

2、“售后返租”看似稳赚不赔的买卖背后暗藏玄机。后期经营不善、经济环境恶化、招商不利、承租商跑路等任何一种变化，都能导致投资者高价套牢、血本无归。谁会保证后顾无忧？商家画的一个饼，投资者就一厢情愿地相信，双方都在掩耳盗铃。

3、信息不对称，投资太盲目，细节没弄清就上车，想象和现实差距太大。“看到铺位，才发现那么小，再看房产证，人家清晰地写明建筑面积和套内面积。买前压根就没考虑这个问题，更别说其他细节了，冲动投资。”吴先生说。

4、商业运作一窍不通，犹如刘姥姥入大观园，遇到具体问题没有实际解决能力。大多投资者只从自身出发，总价低，投资条件容易满足，却不考虑背后可能衍生的问题。“这种格子铺，涉及1000多个业主的铺，太分散了，加上沙井赛格自留的部分，产权复杂。产权、经营权不统一，任何商业都无法进场，矛盾拉锯，再好的地段都会烂尾。事实上，沙井地铁口这么好的位置，从买铺到现在，已经烂尾6年多了，根本问题还是无法解决。“吴先生表示很无奈。

对于这次的商铺投资，尽管业主们还在努力，结果还未知。“建议相关部门就不要再审批格子铺的分割和买卖了，陷阱太多。开发商和中间商是回笼了资金，解了套，但又套住了更多不知风险的投资者们。几年后，格子铺不能统一出租就烂尾，问题很难解决。”吴先生说。

赛格商铺现象并非个案

铺天盖地的广告、诱人的高回报高收益、火爆的销售场景、经营者不断更换“马甲”、返租回租、交付的时候商铺门可罗雀场面凄惨……这一切几乎是每一个格子铺购买者再熟悉不过的场景。而格子铺的买家，大多是城市中产阶级，在衣食无忧之余将手中有限资金集中起来想靠买铺养家甚至养老，沙井赛格电子城的格子铺业主们基本如此。

沙井，这个位于深圳较为偏远的区域，商业氛围不及市内罗湖、福田、南山等中心区域，商铺价格相对于深圳其他区域偏低。记者网上查阅整个沙井片区的商铺，目前40平以内的小商铺单价2万-6万不等，极个别新盘的商铺单价达8万左右，基本均价在4万左右。显然，业主们当年以近4万均价购买的沙井赛格电子城的格子铺，经过6年时间，并未跟随深圳楼市的上涨而升值。即便放在现在，这个购价也不具备绝对优势。

没增值还无租金，即便手握房产证，租不出去更卖不出去，是目前沙井赛格电子城格子铺千名业主们面临的现况，而这样的事件并非个案。去年，中山多个类似纠纷，包括沙溪镇魅力东方商业广场、西区乐8小镇以酒店公寓或格子铺的名义来对外销售，承诺5-10年不等的返租诱使购房者掏出首付甚至全款购买。然而，等数期租金返回后这些项目无一不出现租金中断的情况，同时，部分物业甚至面临无法分割大产权、无证销售等情况。令人欣慰的是，此事在当地公安机关已立案追查，最大限度追赃挽损，维护投资者的合法权益。这个案例，在记者采访过程中，被业主们多次提到，希望能够复制。

面对投资利益受损，大多业主尝试自救，通过必要的协商、谈判外，试图通过招商等一系列动作，以期能够盘活资产，最大限度降低损失。遗憾的是，截至目前，格子铺业主通过私力救济的自助模式成功的案例还只是星星之火态势。

格子铺可以退回给开发商吗？

　　格子铺是开发商进行分割拆零的产物，对于买到格子铺想要退铺的业主，我们跟北京房产律师一起来看看能不能退铺。

　　分割拆零格子铺纠纷要退铺的，就是说想要跟开发商解除买卖合同的，很多时候是可以退铺的，常见情况有以下几种：

　　——开发商无法办理产权证;

　　——交付的格子铺不符合法定条件;

　　——交付的格子铺不符合约定的交付条件;

　　——格子铺消防不合格;

　　以上这些情况都属于开发商违约的情形，消费者可以以开发商根本违约为由主张解除或者撤销买卖合同。

　　北京房产律师在实际办案过程中常见阻碍是，开发商有着长远的打算，在双方签订的买卖合同中就已经约定把消费者的解除权进行了一定的限制，除非是开发商导致的合同无法继续履行，否则购房者不能解除买卖合同，一般合同条款中出现类似的约定的时候，法院也很难支持购房者的退铺诉求。

　　遇到分割拆零格子铺纠纷，尽快委托律师介入，积极维权，北京两高胡国庆房产律师团队办理此类集体房产案件比较好。

买了返租商铺，退铺三种情况！

　　咨询：买了一个不是商圈的产权商铺，返租1年后，就停止返租了，这个时候还能退掉商铺吗?就是解除买卖合同?

　　北京两高胡国庆房产律师团队解答：

　　退商铺，即解除商品房买卖合同，自己买的商铺出了问题，比如不能交付、不能返租等问题，还能不能退铺退款?

　　第一种情况，如果你签订的商铺买卖协议，和你签订的返租协议是同一主体，结合合同相关约定，如果开发商违约的，业主可以要求解除你们的返租协议和买卖合同。

　　第二种情况，如果你签订的商铺买卖协议，和你签订的返租协议并不是同一主体，那要求退房的诉求就很难达成，因为你不能因为乙公司不给你如约返租，你就找甲公司要求退房，没有法律依据，也没有这么个道理。

　　第三种情况，如果你买这个返租商铺的以后，还没有签订返租协议，这时候如果发现开发商在销售房产时候有明显的误导，或者存在夸张宣传的行为，可以起诉要求撤销买卖合同，要求退房。