周晓童(周晓童简介)

【逃废债专栏】老赖低价转让财产逃避债务，债权人该如何应对

【逃废债专栏】老赖低价转让财产逃避债务，债权人该如何应对

一、基本案情

十堰市中级人民法院（2018）鄂03民终1882号民事判决：任芸与路红卫之间的借款事实，郝风成并不知晓，且该笔借款并非发生在任芸与郝风成婚姻关系存续期间，郝风成对任芸向路红卫的借款，无还款义务。2015年5月，郝风成因做生意资金亏损，需变卖涉案两套住房用于还款，其子单位领导周晓童得知后经考察决定购买该房作为投资，经双方协商，两套房屋分别以25万元、29万元成交。

因双方不了解办理房屋过户流程，委托房屋中介机构办理过户手续。为合理避税，在不违房屋税收规定的情况下，中介机构将房屋成交价格写为10万、12万元，而实际交易价格为25万元、29万元。

二、法院裁判

根据任芸、郝风成与周晓童签订的书面《存量房买卖合同》，任芸、郝风成向周晓童出售位于十堰市××区车城街办东岳路××2-1-1的房屋价款为12万元，出售位于十堰市××箭区××街办××海路××3-5-1的房屋价款为10万元。经折算，上述两套房屋每平方米转让价格分别为1809元和1419元，参照上述同地段同类房屋的住宅每平方米市场交易价格4000元和2840元计算，该两套房屋的转让价格仅为市场价的45%和50%。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条第二款“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”的规定，故可以认定任芸、郝风成与周晓童签订的房屋买卖合同存在以不合理的低价转让财产的情形。

三、广东裁判

（1）佛山市中级人民法院（2017）粤06民终7633号民事判决：2013年4月9日，何栢强将其持有天奥公司85%的股权以2558500元转让给罗润秋，罗顺兴将其持有天奥公司15%的股权以451500元转让给何少珍。

而根据广东腾业房地产及土地评估有限公司作出的评估报告书的结论，仅天奥公司所持有的广州奥林匹克大厦物业价值，估价时点为2013年11月12日的交吉价（市场价值）为266956578元，不交吉参考市场价值为180366287元，远远高于上述股权转让金3010000元（2558500元＋451500元），依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款关于：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；……”之规定，很显然何栢强、罗顺兴是以明显不合理的低价转让了天奥公司的股权。

（2）深圳法院（2018）粤0304民初4631号民事判决：关于原告请求被告陈国长赔偿以不合理低价出售涉案房产的损失1771898元。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款的规定，转让价格达不到交易时市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。

经查，被告陈国长于2017年10月11日将涉案房产以市场价5365687元的66.98%，即3593789元，出售给被告李煜森，系以明显不合理低价出售涉案房产，给原告造成了损害。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条的规定，代理人造成被代理人损害的，应当承担民事责任。故，被告陈国长应将差价1771898元（5365687元-3593789元）赔偿给原告。

（3）广州法院（2013）穗越法民三初字第2033号民事判决：经评估，涉讼房屋于2012年7月3日的交吉市场价为1176170元，不交吉市场价为940936元。被告于2012年7月3日以600000元的价格将涉讼房屋出卖给第三人，该转让价格无论是按交吉价还是按不交吉价，也远低于涉讼房屋的市场交易价。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条第二款的规定，可认定被告与第三人以明显不合理的低价买卖涉讼房屋。

四、总结经验

（1）笔者对207个案例进行分析，对于债务人低价转让财产逃避债务的，可以通过行使撤销权，如果物权未进行变动的，可以诉求撤销债务人与第三人的市场交易行为；如果物权已经进行变动的，则将XX财产在XX天内转移到债务人名下。

（2）债务人的行为一旦被撤销，即自适失去法律约束力。尚未依该行为给付的，当然恢复原状。已经依该行为给付的，受令人负有恢复原状的义务，在存在给付物的物权复归于给付人的情况下，产生财产返还;在物权已不复存在的情况下，发生作价返还的效果。

（3）根据《合同法解释(一)》第26条，债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担;第三人有过错的，应当适当分担。