上海中远两湾城(上海中远两湾城房价)

上海贫民窟or富人区？被骂惨的中远两湾城，到底配不配10万单价？

中远两湾城位于普陀区东部，东西分别是恒丰路、光新路；北部以远景路为界，南部以苏州河为界。

是上海唯一一个以小区名字命名的板块，也是内环内最大的小区。顺便还可能是全国唯一有主题曲的小区，一位曾居住在这里的歌手写下过歌曲《两湾城》，描述了中远居民的生活状态，也写出了两湾城的变化和发展。

01

小区历史及现状

中远两湾城的前身是潘家湾、潭子湾，是上海内环线内最大、最集中的棚户区，曾经生活着超过10万户居民。

1998年，因城市发展需要，上海政府牵头，启动了两湾地区的旧改，由中远集团负责建设，因此项目被命名为“中远两湾城”。小区1999年正式开工，分四期建设，2006年全面竣工。

中远两湾城起点很高，是迄今为止唯一被上海市比照市重大工程对待的住宅开发项目，历届市府领导都非常重视。

现在的中远两湾城分为东西两个区域，整体呈蝴蝶状，占地面积50公顷，分布着96栋楼，东西两区住宅比是2:1。

小区多为两梯四户设计，建筑面积160万平，生活着1.2万户居民，约5万人，比很多县城人口还多，堪称上海天通苑。

这种体量和风格是建设者的刻意为之，因为小区住宅在建造时思路就是“大疏大密”。

大疏指的是楼间距，中远两湾城的楼间距大多在上百米，楼与楼之间规划了大片的绿化带，绿化率达到50%，直逼新江湾城。

中远的面积50公顷，但仅有20公顷用来盖楼。之所以这么做，是因为当初的建设者想要将这里打造成高品质的标杆社区，因此在土地的利用率上比较奢侈。

大密指的是居住密度，小区的容积率是3.3，看似不高，但这是超高的楼层和特殊的建造方式换来的。

小区大部分是超高层住宅，最高30多层，而目前主流的商品房住宅大多也就是10多层。

而且小区的楼栋的大部分是并联建造，也就是说，会有三栋或四栋楼共用墙体，造成3梯5户，甚至4梯8户的局面，这就进一步增加了居住空间上的拥挤、逼仄感。

正因为这样特殊的建造思路，要感受两湾城，必须从两个角度去体会。

一是楼里的窗。

从窗户往外望去，尽是密密麻麻的高密度住宅，虽然是几十楼的高层，但是视野几乎完全被遮挡，看不到一点城市风光（仅限于小区中间的住宅，南侧苏州河沿岸的楼栋除外），压抑感扑面而来，对于有密集恐惧症的人来说很不友好，也让这个内环中产小区的观感大打折扣。

二是楼间的室外公共活动地带。

外人第一次来的话，会感受到一种大开大合的震撼感：一排排巨大密集的楼房，就如一座座山拔地而起一般，必须仰起头才能看到楼顶，另外得益于超高的绿化率，置身其中也有种进入森林公园的感觉，相比看不到天际线的高层来说会舒缓很多。

虽然小区住宅看着很多很密集，但是实际居住条件并不差，并非是很多人想象的“鸽子笼”。

小区房型以100-120平的中大户型为主，最小的户型也有近60平，同时产品类型多种多样，不仅有200平的准豪宅，甚至还有装修豪华的顶层复式。而且小区以板楼为主，也在一定程度上改善了居住体验。

目前小区单价9-11万，实际成交价格受今年上海二手房市场降温影响，急售房源价格已经跌回2021年水平，近期成交标的多在600-1800万左右不等，以2房、3房为主。

02

房源分类

中远两湾城内楼栋众多，根据品质和舒适度的不同，从低到高可以分为三个梯队。

三梯队是靠近高架和铁路的楼栋。

一方面是因为这些楼位置靠近交通干线，噪音比较大；另一方面是因为，这些楼栋建设时间最早，开发商初期为了试水，在户型面积分配上倾向于紧凑户型，主要面对工薪阶层销售，目前单价也普遍低于南部。

二梯队是位于小区中部的楼栋。

由于小区前期销量火爆，开发商在户型设计上更加大胆，因此这部分住宅面积普遍增大；而且另一方面，北部的楼栋也帮忙隔绝了来自铁轨和公路的噪音，缺点是南北都有楼栋阻挡，视野上不够开阔，而且通风与日照时间都存在一定的缺陷。

一梯队是靠近苏州河沿岸的楼栋。

这部分住宅不光远离噪音污染，同时也能享受到苏州河的景观，视野开阔，同时因为建设年代较近，目前单价也是整个小区最高的。

03

小区优/劣势

作为内环最大的小区，中远两湾城有它独特的优势。

一是通勤。

从中潭路出发，半小时即可覆盖整个内环，一小时覆盖整个外环，不过人太多，地铁一般很难抢到座位。周围最近的地铁站镇坪路、上海火车站、江宁路等，距离小区最近直线距离仅有500米。只是小区面积太大，给步行去地铁站增加了额外的通勤距离。

二是学校。

小区内部从幼儿园（公立＋私立）到高中全覆盖，理想情况下可以在这里度过大部分学生时代。

不过最亮眼的配置还是中远实验学校，位于小区西部，是九年一贯制。小学部属于普陀区一梯队的水平，初中部是第二梯队。但是近年中远实验学校招生入学人数较多，必须要人户一致，同时由于周边学校都处于学位紧张的状态，因此可能被统筹到其他学校。

中远两湾城作为本世纪初建造的大型社区，建造方式在当年看来十分新颖，但随着时间推移，许多问题逐渐显现，关于贫民窟和富人区的争论也一直不断。

一是物业不给力。

不少小区业主认为，物业的最大功能，就是安置中远集团的下岗职工。

小区大堂基本无人管理，门禁想进就进，当地居民表示：起初搬来感觉很不错，环境好，交通方便，但随着时间推移，小区环境一年不如一年，道路出现了坑坑洼洼没人处理，小区灌木枯死，晚上灯光昏暗。之前甚至爆出过中远物业公司多年贪污小区维修经费，无所作为，被忍无可忍的业主解雇，赔了四千万，一时间闹得沸沸扬扬。

好在目前更换了万科物业，情况有所好转，居民满意度明显提升。

群租房问题一度比较突出。中远两湾城曾被称为“沪上第一群租小区”，普陀区房管局2007 年的调查显示，中远两湾城群租户总计达1298户，面积超过15 万平方米，占小区总入住率的12%。

2016年后，随着政府整治群租房力度加大，混乱的局面也大为好转。

二是小区基础设施相对不足。

最典型的表现就是车位问题。中远两湾城在建设之初并没有考虑到后来人均汽车保有量的增长，目前小区仅有7000个车位，按1.2万户来算，每户只能分到不到0.6个车位。

为了缓解小区停车难，2022年，小区和市政部门经过协商，在北部的远景路上设置了停车位。但是仅限于周一到周五，且早上8点到9点禁停，否则罚款200，小区居民只能一大早起来挪车。

因为小区面积太大，从内部视角来看完全是街道的模样，电瓶车、自行车、汽车等互相挤占道路，日常出行十分不便，而且人来人往，外来人员可以随意进出，私密性、安全性方面也没办法得到保障。

此外，设施老化、快递点不足等问题也困扰着中远居民，情况和交通相似，不再赘述。

04

购买建议

中远两湾城的建设年代，建设风格都相对统一，加上数量庞大，因此房源同质化现象很严重。

反映在实际交易上，很容易受到同类型产品互相压价的影响，一些户型、楼层、朝向有缺陷的房源议价空间明显不足。

同时居住密度较高，相对于附近的中海万锦城、河滨围城等单价相似的小区来说不是很有吸引力，最大的优点是房源众多，挂牌量大，选择余地大，对于各个价位段的买家来说都能选到合适的房子。

因此关于中远两湾城历来都是争议不断：喜欢的人说它地段好，讨厌的人说它环境差。

对于不同的购房人来说，需要结合自身需求才能做出合理的选择。

想知道中远两湾城哪些房源适合你？

扫码添加我的微信

给到你1V1专业咨询

上海贫民窟or富人区？被骂惨的中远两湾城，到底配不配10万单价？

中远两湾城位于普陀区东部，东西分别是恒丰路、光新路；北部以远景路为界，南部以苏州河为界。

是上海唯一一个以小区名字命名的板块，也是内环内最大的小区。顺便还可能是全国唯一有主题曲的小区，一位曾居住在这里的歌手写下过歌曲《两湾城》，描述了中远居民的生活状态，也写出了两湾城的变化和发展。

01

小区历史及现状

中远两湾城的前身是潘家湾、潭子湾，是上海内环线内最大、最集中的棚户区，曾经生活着超过10万户居民。

1998年，因城市发展需要，上海政府牵头，启动了两湾地区的旧改，由中远集团负责建设，因此项目被命名为“中远两湾城”。小区1999年正式开工，分四期建设，2006年全面竣工。

中远两湾城起点很高，是迄今为止唯一被上海市比照市重大工程对待的住宅开发项目，历届市府领导都非常重视。

现在的中远两湾城分为东西两个区域，整体呈蝴蝶状，占地面积50公顷，分布着96栋楼，东西两区住宅比是2:1。

小区多为两梯四户设计，建筑面积160万平，生活着1.2万户居民，约5万人，比很多县城人口还多，堪称上海天通苑。

这种体量和风格是建设者的刻意为之，因为小区住宅在建造时思路就是“大疏大密”。

大疏指的是楼间距，中远两湾城的楼间距大多在上百米，楼与楼之间规划了大片的绿化带，绿化率达到50%，直逼新江湾城。

中远的面积50公顷，但仅有20公顷用来盖楼。之所以这么做，是因为当初的建设者想要将这里打造成高品质的标杆社区，因此在土地的利用率上比较奢侈。

大密指的是居住密度，小区的容积率是3.3，看似不高，但这是超高的楼层和特殊的建造方式换来的。

小区大部分是超高层住宅，最高30多层，而目前主流的商品房住宅大多也就是10多层。

而且小区的楼栋的大部分是并联建造，也就是说，会有三栋或四栋楼共用墙体，造成3梯5户，甚至4梯8户的局面，这就进一步增加了居住空间上的拥挤、逼仄感。

正因为这样特殊的建造思路，要感受两湾城，必须从两个角度去体会。

一是楼里的窗。

从窗户往外望去，尽是密密麻麻的高密度住宅，虽然是几十楼的高层，但是视野几乎完全被遮挡，看不到一点城市风光（仅限于小区中间的住宅，南侧苏州河沿岸的楼栋除外），压抑感扑面而来，对于有密集恐惧症的人来说很不友好，也让这个内环中产小区的观感大打折扣。

二是楼间的室外公共活动地带。

外人第一次来的话，会感受到一种大开大合的震撼感：一排排巨大密集的楼房，就如一座座山拔地而起一般，必须仰起头才能看到楼顶，另外得益于超高的绿化率，置身其中也有种进入森林公园的感觉，相比看不到天际线的高层来说会舒缓很多。

虽然小区住宅看着很多很密集，但是实际居住条件并不差，并非是很多人想象的“鸽子笼”。

小区房型以100-120平的中大户型为主，最小的户型也有近60平，同时产品类型多种多样，不仅有200平的准豪宅，甚至还有装修豪华的顶层复式。而且小区以板楼为主，也在一定程度上改善了居住体验。

目前小区单价9-11万，实际成交价格受今年上海二手房市场降温影响，急售房源价格已经跌回2021年水平，近期成交标的多在600-1800万左右不等，以2房、3房为主。

02

房源分类

中远两湾城内楼栋众多，根据品质和舒适度的不同，从低到高可以分为三个梯队。

三梯队是靠近高架和铁路的楼栋。

一方面是因为这些楼位置靠近交通干线，噪音比较大；另一方面是因为，这些楼栋建设时间最早，开发商初期为了试水，在户型面积分配上倾向于紧凑户型，主要面对工薪阶层销售，目前单价也普遍低于南部。

二梯队是位于小区中部的楼栋。

由于小区前期销量火爆，开发商在户型设计上更加大胆，因此这部分住宅面积普遍增大；而且另一方面，北部的楼栋也帮忙隔绝了来自铁轨和公路的噪音，缺点是南北都有楼栋阻挡，视野上不够开阔，而且通风与日照时间都存在一定的缺陷。

一梯队是靠近苏州河沿岸的楼栋。

这部分住宅不光远离噪音污染，同时也能享受到苏州河的景观，视野开阔，同时因为建设年代较近，目前单价也是整个小区最高的。

03

小区优/劣势

作为内环最大的小区，中远两湾城有它独特的优势。

一是通勤。

从中潭路出发，半小时即可覆盖整个内环，一小时覆盖整个外环，不过人太多，地铁一般很难抢到座位。周围最近的地铁站镇坪路、上海火车站、江宁路等，距离小区最近直线距离仅有500米。只是小区面积太大，给步行去地铁站增加了额外的通勤距离。

二是学校。

小区内部从幼儿园（公立＋私立）到高中全覆盖，理想情况下可以在这里度过大部分学生时代。

不过最亮眼的配置还是中远实验学校，位于小区西部，是九年一贯制。小学部属于普陀区一梯队的水平，初中部是第二梯队。但是近年中远实验学校招生入学人数较多，必须要人户一致，同时由于周边学校都处于学位紧张的状态，因此可能被统筹到其他学校。

中远两湾城作为本世纪初建造的大型社区，建造方式在当年看来十分新颖，但随着时间推移，许多问题逐渐显现，关于贫民窟和富人区的争论也一直不断。

一是物业不给力。

不少小区业主认为，物业的最大功能，就是安置中远集团的下岗职工。

小区大堂基本无人管理，门禁想进就进，当地居民表示：起初搬来感觉很不错，环境好，交通方便，但随着时间推移，小区环境一年不如一年，道路出现了坑坑洼洼没人处理，小区灌木枯死，晚上灯光昏暗。之前甚至爆出过中远物业公司多年贪污小区维修经费，无所作为，被忍无可忍的业主解雇，赔了四千万，一时间闹得沸沸扬扬。

好在目前更换了万科物业，情况有所好转，居民满意度明显提升。

群租房问题一度比较突出。中远两湾城曾被称为“沪上第一群租小区”，普陀区房管局2007 年的调查显示，中远两湾城群租户总计达1298户，面积超过15 万平方米，占小区总入住率的12%。

2016年后，随着政府整治群租房力度加大，混乱的局面也大为好转。

二是小区基础设施相对不足。

最典型的表现就是车位问题。中远两湾城在建设之初并没有考虑到后来人均汽车保有量的增长，目前小区仅有7000个车位，按1.2万户来算，每户只能分到不到0.6个车位。

为了缓解小区停车难，2022年，小区和市政部门经过协商，在北部的远景路上设置了停车位。但是仅限于周一到周五，且早上8点到9点禁停，否则罚款200，小区居民只能一大早起来挪车。

因为小区面积太大，从内部视角来看完全是街道的模样，电瓶车、自行车、汽车等互相挤占道路，日常出行十分不便，而且人来人往，外来人员可以随意进出，私密性、安全性方面也没办法得到保障。

此外，设施老化、快递点不足等问题也困扰着中远居民，情况和交通相似，不再赘述。

04

购买建议

中远两湾城的建设年代，建设风格都相对统一，加上数量庞大，因此房源同质化现象很严重。

反映在实际交易上，很容易受到同类型产品互相压价的影响，一些户型、楼层、朝向有缺陷的房源议价空间明显不足。

同时居住密度较高，相对于附近的中海万锦城、河滨围城等单价相似的小区来说不是很有吸引力，最大的优点是房源众多，挂牌量大，选择余地大，对于各个价位段的买家来说都能选到合适的房子。

因此关于中远两湾城历来都是争议不断：喜欢的人说它地段好，讨厌的人说它环境差。

对于不同的购房人来说，需要结合自身需求才能做出合理的选择。

想知道中远两湾城哪些房源适合你？

扫码添加我的微信

给到你1V1专业咨询

中远两湾城小区路边设“23小时停车位”，为何有1小时不能停？

内环边宜川二村 4万多单价可以买到 一年跌幅令人惊

如果不是有人咨询，我是很少关注普陀区这个新村小区的。网络上不少人做过节目，把普陀区甘泉和宜川两个新区地区说成是普陀区短期内最看不到希望的板块，虽然有点夸张，却也真实反映了这两个板块的尴尬境地——中间没有地铁通过、区域特别大、房子特别多又特别老、价格便宜等。区域四周发展都很好，这个板块却千年不变！我们说的这个新村，就是位于宜川板块的宜川二村小区，一年多来的房价变化也是异常惊人！

说起宜川，就离不开甘泉，因为甘泉宜川简直就是亲兄弟！你中有我，我中有你，房子类似，环境类似，地段更是无差别。区域西北的宝山大华，发展的异常之好，可谓是宝山的龙头板块；西部普陀万里也是新式住宅鳞次栉比，算得上楷模；铁路线以南有品尊国际、香溢花城、大华峯荟、宝华城市之星和中远两湾城这些新式品质小区，也算是鸟枪换炮；东部大宁地区也是日新月异；东北部的阳城地区也是发展良好。只有灵石路以南、沪太路以西、交通路中山北路以北地区的甘泉宜川，2000年以来，涛声依旧，几乎没有什么改变！

宜川二村，位于宜川地区的心脏地带，规模很大。宜川二村，几乎就是整整一个街区。东邻宜川路，北靠延长西路，西为泾惠路，南是洛川路。整个街区，除去西部的洛川学校，几乎全部是宜川二村。小区总计有105幢，3000多户，除去极少数为90年代加层之外，绝大多数为50-70年代之间竣工，最早为1954年建成，最晚为1998年竣工。房子由普陀建筑开发，目前是中山物业管理。交易权属上，是既有产权房，也有使用权房子；房屋状况，既有独门一门关，也有分门房子，情况还是极为复杂的。

小区为多层住宅，梯户比比较大，户型比较复杂。整个小区总楼层多在4-6层，5层比较多。梯户比上，1梯3户为例外，1梯4户，1梯5户，1梯6户等为常态，1梯7户、1梯8户也不算少，甚至有1梯30户以上者，故此，相对居住人口就比较多。其户型上，基本上都是1室或者2室，1室面积，使用权房在12.4-24.9平方，产权房面积在21-38平方之间；2室面积，使用权房在23.6-24.9平方左右，产权房面积在46-61平方之间。这个小区的分门房子几乎都是1室，2室房子多是一门关，很少见到有分门的。

该小区，目前总计在售房子有34套，产权房挂牌价在5.4万左右，使用权在7-10万左右。目前在售的房子，超过三分之一都是使用权，30平方以内的有超过一半。可见，这个小区的房子都是小户型为主。由于面积小，总价低，成交量还算不错。目前小区在售总价最低一套使用权12.4平方，报价为95万；产权最低一套为31.24平方，分门，报价为150万，单价只有4.8万；产权一门关总价最低为一套35.55平方，172万报价，朝南，单价为4.83万；报价总价最低2房，为47.6平方，240万报价，单价也只有5万。

看看上述报价，你能相信这是距离内环不到500米的小区房子的报价吗？现实却是如此，实际上，成交价打九折基本上问题不到，也就是说，4.5万买到宜川二村，如今基本上不成问题！

我们看看成交记录。以上海绿军成交记录为依据，去年7-9月，绿军成交记录：

2022年7月10日成交，43平方，2室，2楼，成交价为257.5万，单价为5.97万；

2022年7月10日成交，31.23平方，1室，3楼，176万成交，单价为5.64万（分门）。

2022年9月17日成交，29.68平方，1室，3楼，165万，5.65万单价。

上述楼层不错的房子，成交均价单价为5.75万元/平方。

再看看今年5月-7月的成交记录，以下记录为2023年年度。

1，5月26日成交，29.73平方，3楼，148万，单价4.98万；

2，5月29日成交，46.53平方，3楼，235万成交，单价5.05万

3，7月8日成家，46.96平方，5楼，238万成交，单价为5.07万。

4，7月10日成交，30.6平方，2楼，144万成交，单价为4.70万。（分门）

上述4套成交均价只有4.95万，要知道，那还是7月以前，如今，单价肯定在4.5万左右。比照去年7-9月5.75万左右的单价，每个平方跌掉近1.25万，跌幅近22%，也就是说，一年来，跌幅超过五分之一。这个跌幅，高于全市15%-20%的水平。可以说，60年代左右的老破小房子，如果短期内看不懂改建或者动拆迁的希望，跌幅都是异常惊人的，玉田新村如此，宜川新村亦如此！

不过，小编看来，单价4.5万能买到宜川，我倒认为是个不错的选择！