和泓(和泓海棠府最新情况)

和泓服务2022年总收入10.41亿 在管建筑面积5140万平方米

观点网讯：3月31日，和泓服务集团有限公司发布截至2022年12月31日止年度的年度业绩公告。

据观点新媒体了解，和泓服务2022年总收入约10.41亿元，同比增加35.8%。其中，物业管理服务收入7.79亿元，社区增值服务收入1.73亿元，非业主增值服务收入0.85亿元，租赁收入/社区增值服务收入0.04亿元。

该集团的毛利由2021年增加11.8%至约2.95亿元；毛利率则由34.5%下降至28.4%。除所得税后溢利减少4.6%至约1.04亿元；净利润率下降至10.0%。公司权益股东应占年内溢利6871.8万元，去年为8619.4万元。

截至2022年12月31日，和泓服务集团在中国39个城市提供物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务，总订约项目数量326个，总订约建筑面积达约6240万平方米（2021年：4610万平方米），总在管项目数量291个，总在管建筑面积约5140万平方米（2021年：3400万平方米）。

截至2022年12月31日止年度，和泓服务集团自独立第三方收购两间附属公司。其中，于2022年4月10日收购遵义市金宁物业管理有限公司，收购股份比例68.75%，代价为9145万元；于2022年10月23日，收购重庆新隆信物业管理有限公司，收购比例100%，代价为1亿元。

遵义金宁及重庆新隆信的额外业务分别产生溢利1482.10万元及溢利433.40万元，计入截至2022年12月31日止年度的溢利。截至该日止年度的收益包括遵义金宁及重庆新隆信的收益分别9098万元及4063.10万元。

期末，和泓服务集团的银行结余及现金较2021年减少约1.15亿元至2.76亿元，流动资产净值减少至约6090万元。集团的流动比率约为1.07倍。

本文源自观点网

11月三亚哪里的房子有潜力？看陵水清水湾房价走势

买房了吗？这句话适合于家庭聚会、相亲约会、朋友聚会等等场合。三亚11月的房价也已经新鲜出炉。据房天下研究院发布，三亚11月二手房参考均价32387元/平，环比10月上涨0.74%，同比去年同期上涨4.54%。其中陵水清水湾11月二手房参考均价35913元/平，环比10月上涨2.57%，同比去年同期上涨6.14%。

一、清水湾二手房房价走势

陵水清水湾11月二手房参考均价35913元/平，环比10月上涨2.57%，同比去年同期上涨6.14%。最近一年中，9个月房价上涨，3个月房价下跌。

图1：清水湾二手房价格走势

数据来源：房天下研究院

二、清水湾二手房住宅11月最贵的小区均价超过3万/平

清水湾二手房住宅11月最贵的小区为Aloha阿罗哈，均价超过3万/平。

排名	小区名	11月均价
1	Aloha阿罗哈	37206元/平
2	钻石海岸	35442元/平
3	雅居乐清水湾瀚海银滩	33104元/平
4	雅居乐碧海帆影	31077元/平
5	雅居乐清水湾金色果岭	29857元/平
6	和泓清水湾·南国侨城	27592元/平
7	清水湾雅居乐瀚海银滩	27313元/平
8	珊瑚海	26435元/平
9	云海帆歌	25239元/平
10	云帆济海	24994元/平
11	雅居乐清水湾蔚蓝高尔夫	24105元/平
12	景业清水湾3号	23203元/平
13	雅居乐清水湾蔚蓝星宸	23015元/平
14	雅居乐山海间	22760元/平
15	清水湾幸福万象	22594元/平
16	雅居乐清水湾星海传说	22228元/平
17	雅居乐海镜新天	21915元/平
18	雅居乐清水湾蔚蓝海岸	21650元/平
19	恒大海上帝景	21542元/平
20	宇全清水湾	21053元/平

表1 清水湾二手房均价较高的TOP20小区

数据来源：房天下研究院

三、清水湾热门小区房源推荐

TOP1:雅居乐清水湾星海传说，均价22228元/平，网友关注指数256。

TOP2:雅居乐清水湾瀚海银滩，均价33104元/平，网友关注指数32。

TOP3:清水湾碧桂园别墅，均价49531元/平，网友关注指数31。

TOP4:Aloha阿罗哈，均价37206元/平，网友关注指数30。

TOP5:雅居乐清水湾蔚蓝高尔夫，均价24105元/平，网友关注指数29。

疯狂不再！三亚楼市惊现腰斩，上周仅成交423套！

来咯来咯，本月最后一周的三亚周盘点，准时赴约。先说要点数据：1、本期三亚成交惨遭腰斩，莫不是安居备案结束，市场又尘归尘土归土？2、万科不见踪迹，保利安居房再发力。更多详细数据，咱们接着往下看，作为海南楼市最宝藏的公众号，我们把关于房子、车子、孩子的种种新鲜资讯，给你盘地明明白白，赶紧关注吧。照例，我们先来关注一下，三亚上周（8.20-8.27）的市场表现。三亚累计备案成交商品房423套，跟上期（8.14-8.20）的746套相比，环比减少了43.3%，用腰斩形容本期成交数据，恰如其分。

对比7月和8月的曲线图，不难看出，在月末都有了同趋势的曲线走向。看来安居房的居中备案之后，商品住宅回归了三亚的往常状态。

但值得一提的是，安居房的需求持续走高，也侧面反映了三亚房地产市场在经历转型。

十四五期间（2021年-2025年），三亚一共规划了安居房3.5万套。

其中，2020年-2021年，建设了13242套；2022年，建设有10065套；2023年及以后，还剩下约1.16万套的任务量。

8月的漂亮数据都是安居房贡献的，万科，中交，中粮安居房也将在下半年持续开售，狠狠期待了。

接着是本期的成交排行榜，安居房备案依旧霸榜。

本期销售榜首是保利·栖棠项目，这个位于海棠湾的安居房以14100元/㎡的超低价格吸引了全国众多客户，更有为了房子而落地工作的业主。

本次冲上销售排行榜，想必是备案延时和持续热销的双因素。

本周楼Sir致电现场，了解到保利栖棠大户型已经售罄，热销程度可见一斑。特别提示，海棠区安居房政策与崖州区有政策上的区别，保利栖棠不可以企业名义申报，仅接受个人购买。

榜二同样也是保利的安居房项目，位于崖州湾的保利栖悦，售价12800元/㎡，总数1374户。

项目共3个户型，主打100平米三房，令人大感意外的则是“逆天改命”的120平四房。

2022年，保利在海南共有约20个项目，其中5个安居房。卖得好，果然是有道理的。

最后提一句，本期榜三和泓·海棠府。

| 小区实拍

看到近期出现少量备案，楼Sir倍感欣慰，想到当初业主奔走相告的维权过往，开发商也算是有了很大的进展，也希望项目二期能顺利交付。

| 和泓海棠府沙盘图

好啦，以上就是本期三亚楼市成交播报，本周市场又会有怎样的表现，楼Sir也会持续关注，咱们下周不见不散。

和泓服务2022年总收入10.41亿 在管建筑面积5140万平方米

观点网讯：3月31日，和泓服务集团有限公司发布截至2022年12月31日止年度的年度业绩公告。

据观点新媒体了解，和泓服务2022年总收入约10.41亿元，同比增加35.8%。其中，物业管理服务收入7.79亿元，社区增值服务收入1.73亿元，非业主增值服务收入0.85亿元，租赁收入/社区增值服务收入0.04亿元。

该集团的毛利由2021年增加11.8%至约2.95亿元；毛利率则由34.5%下降至28.4%。除所得税后溢利减少4.6%至约1.04亿元；净利润率下降至10.0%。公司权益股东应占年内溢利6871.8万元，去年为8619.4万元。

截至2022年12月31日，和泓服务集团在中国39个城市提供物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务，总订约项目数量326个，总订约建筑面积达约6240万平方米（2021年：4610万平方米），总在管项目数量291个，总在管建筑面积约5140万平方米（2021年：3400万平方米）。

截至2022年12月31日止年度，和泓服务集团自独立第三方收购两间附属公司。其中，于2022年4月10日收购遵义市金宁物业管理有限公司，收购股份比例68.75%，代价为9145万元；于2022年10月23日，收购重庆新隆信物业管理有限公司，收购比例100%，代价为1亿元。

遵义金宁及重庆新隆信的额外业务分别产生溢利1482.10万元及溢利433.40万元，计入截至2022年12月31日止年度的溢利。截至该日止年度的收益包括遵义金宁及重庆新隆信的收益分别9098万元及4063.10万元。

期末，和泓服务集团的银行结余及现金较2021年减少约1.15亿元至2.76亿元，流动资产净值减少至约6090万元。集团的流动比率约为1.07倍。

本文源自观点网

花400余万在长沙和泓·桃李春风购房 购房者称疑遭套路

长沙的王女士花了400万在和泓·桃李春风给自己和儿子买了楼上楼下两套房子，当初地产商承诺的“解决购房资格”却无法兑现，和泓·桃李春风的方姓经理对记者回复：“正在协商解决。”

开发商承诺解决购房资格失约

“我和我爱人名下都有房产，按照长沙政策不能再购买，儿子只有一个购房资格，但我们想老了还能住在一起，当时到和泓·桃李春风楼盘，置业顾问为了多卖房，承诺通过买社保的方式帮我解决其中一套房子的购房资格。”于是王女士花了400余万元一次性付清购买了p21栋101号房屋和p21栋301号房屋。

王女士提供的社保缴费记录显示：楼盘开发商湖南鹏盛投资有限公司给王女士购买了2020年11月和12月的社保，湖南黄花建设集团股份有限公司为黄女士购买力2021年1月-4月的社保。

但是到了2021年11月中旬，王女士接到地产商告知：无法解决购房资格。

让王女士无法再信任地产商的另外一个原因就是房子交付使用的日期一拖再拖，当初购房合同约定的房产于2021年5月31日交付使用，在2021年4月30日，发商湖南鹏盛投资有限公司给和泓·桃李春风业主的一份告知书，将交付时间顺延至2021年10月30日，但实际上，截至现在仍未履约。

现场销售还在称有办法解决购房资格

1月11日上午，该楼盘销售的方经理对记者表示：“我们企业是重点企业，当初政府是给了相关政策可以解决购房资格，但后来因为政策调整，购房资格就无法解决，赶上置业顾问离职，没有人与消费者对接，我们现在已经联系上消费者，对方希望退房，我们还在协商中。至于延迟交房，确实是因为疫情的因素，而且我们也是注重品质的，并未因疫情而忽视质量赶工，延迟的问题我们将会按照当初合同约定赔付消费者。”

王女士与开发商湖南鹏盛投资有限公司所签购房合同中显示：逾期150日以内出卖人按日向买受人支付已交房价万分之零点五的违约金，并继续履行合同；逾期150日后，买受人有权解除合同，出卖人当自买受人解除合同通知到达之日三十日内退完全部已付款，并按买受人累计已付的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交房价万分之零点五的违约金。

有意思的是，记者了解到有消费者近日在该楼盘询问时自称没有购房资格，有置业顾问仍然推荐：“由开发商帮忙购买几个月社保的方式，获得购房资格。”

不过，在1月11日下午记者再次以购房者身份询问此前购买社保方式获得购房资格的政策时，销售人员则称“没有购房资格买不了”。

记者也试图向当地住建局了解情况，曾姓负责人称“会有工作人员对接”，但等了两天并未等到。

记者 丛治国

深入剖析--海淀四季青片区次新-和泓四季值得买吗？（上）#F0751

申明：一家之言，仅供参考

前言

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上期写了一篇经济适用房如何买？说了经济适用房的一些基本情况。今天就以和泓四季（二类经济适用房社区）为例详细写一下其基本情况及购买逻辑。

和泓四季

（1）和泓四季

基本情况

地块2011年确定修建安置房。（相当于2011年地拍卖完成（无出让金），开发商：东和伟业（和泓置地在北京注册的公司）。就是和泓置业公司承建。现在交大嘉园就是这个物业）。

下图是2013年7月份这里的样子，还是一片工地，正在建设中。

2013年7月

2015年建成，各种分配。2016年交房。小区一共10栋楼，五和六分别是幼儿园和国信招标在小区的东面，其它都是住宅。一共约1500户左右，算是一个中型社区。从下图可以看出小区的变迁历史。小区的房本基本是在2020年-2021年下来。

2015年9月

2016年2月

2017年2月

2019年9月

总之：这片区域十年了，这里一直在变化，变得更好，更宜居了。只是变化的速度有点慢。好在有南面的产业园带动变化。

位置

和泓四季小区在西四环北路的西面，与西四环中间隔着红博馆和东冉家园（虽然隔着建筑物，但是常青路的开阔地带传导，反而是住东面靠近路边的四环车辆运行的噪音会有一点，能不能接受大家得亲自去体验一下）。小区西面就是西郊机场（大家是不是以为飞机会吵到这里，因为是起降的着陆区，并且距离跑到至少1KM，因此基本听不到飞机起降的声音）。

西郊机场（被城市包围）

北面是常青园北里（经济适用房，一直还没有房本），再往北就是西郊机场的各种配建楼，一般人是进不去的。南面是郦城小区。东面就是世纪城片区。由于西面是机场，东面就是四环，所以这里基本没发生过堵车现场。开车还是很方便的。

总之：这里虽然紧邻机场，对建筑层高有一定影响，路形成了断头路（有好有坏，不堵车了，去西面爬山，需要向北或者向南走，毕竟还是在市里，绕的不是很远），但是其它基本也没影响。

交通

自驾/打车

由于西面是机场，东面就是四环，所以这里基本没发生过堵车现场。开车还是很方便的。小区门口的那条路是常青路，基本就是为本小区及南面的写字楼服务的。

今年常青园西面的东冉村回迁安置房已经修建完成，属于底层板楼，因此这里的路也在前段时间公布的，今年道路翻新计划中。

公共交通

飞机：西面的西郊机场基本与这里没关系，那是军队、国家重大事件和国家领导人专用机场。所以还是要去首都国际机场或者大兴国际机场。

铁路：小区东面有一条单线铁路，平常基本没车，主要是给西郊机场运送物资和燃料的。

公交车站：四环边上的南坞站（114路 ; 121路 ; 360路快车 ; 400路外环 ; 400路外环公益西桥 ; 469路 ; 644路 ; 664路 ; 688路 ; 698路 ; 921路 ; 982路 ; 983路）。公交车还是不少的，去哪里还是比较方便。

地铁：现在最近就是10号线的长春桥站（2.4KM，走路或者骑自行车比较近）或者火器营站（2.4KM，开车去这里比较顺路）现在这个距离还是比较远的。

利好：未来12号线开通后（之前预计今年底开通，现在估计又的推迟了。好多人说其实北京的房价中心是北三环，也就是北京的12号线），远大路站（1.2KM，还是可以接受的，基本走路的10-15分钟）。骑自行车会快一点，但是中间要过四环的天桥，会比较麻烦一点。

我估计确实有点难-期待开通吧

总之：整体来说，交通还是比较方便的，未来12号线的开通后，会是一个对交通短板的不错补充，算是一个小小的利好。

产业

南面是铁塔产业园（这个算是比较大的产业园，旁边还配建了铁塔公园，里面有篮球场和足球场），互联网金融，国家电网，工商银行（一个办公点）等办公楼。沿着西四环向东北就是中关村（这个距离比较近，但是有点堵车，未来12号线开通后，连接市区各个产业区，就更方便了）。向南就是丰台科技园（基本都是逆高峰车流、人流走，别看远一点，反而更通畅）。

互联网金融产业园

中国铁塔产业园

教育

这个小区，楼下有幼儿园，满足本院内的需求，对应的小学是首都师范大学附属小学（本校，通汇路校区。改名后，这几年还是评价不错的，周边同学区的是，郦城，基本都是1000W以上，诚品建筑1000W以上。这些小区的小孩同一所学校，你还是不吃亏的，氛围不会很差）。

政策之后的派位：周边有陶行知小学，海淀区教师进修学校附属实验小学，人大附小（在世纪城，去这里的可能性小一点）。

中学有，能派到哪里不一定了：人大附中第二分校，首都师范大学第二附属中学，首都示范大学附属玉泉学校。这些学校在海淀算是中等吧。

总结：这里不算是强学区，整体在海淀算是一般学区。但基本上和你家孩子在一起上学的，家庭支配能力都还是比较强的。学习方面，按照概率论计算，家长重视程度还是强的。生活配套

商场

商场与世纪城共享，距离世纪金源mall还是很近的，公交车也就两站地。地铁未来通了，也就不到一站地，不值得坐，平常不着急，跑个步也就去了。周边的各种培训机构就和住在世纪城相差不大，就是隔着四环，需要过天桥。南面杏石口路有金四季购物中心和美德龙会员店。周边的商业还是比较完善的。

公园

2016年之前小区西面是汽配城，现在已经是铁塔公园了，这就更宜居了。

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现在公园，球场就在里面

小公园就在小区西面，紧邻机场的铁塔公园，里面有运动实施（篮球场、足球场），免费开放。人还不多，算是一种闹中取静吧。

，时长00:26

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铁塔公园

北面就是船营公园，北坞公园，西山森林公园，海淀公园，离圆明园、颐和园也很近，再向北就是植物园和香山了。

红色框是小区位置

这边的公园在北京也算是相当丰富的，绝对属于闹中取静。

医疗

隔着四环就是四季青医院（别看叫的是一个乡镇的名字，级别还是比较高的），可以满足基本医疗需求，想要更高级别的医疗资源，那就向南走，去阜成路，哪里都是三甲医院。梯次搭配还是算比较方便的。

四季青医院

安全

这个小区的西面就是西郊机场，是军队把守。关键这个小区也住着军人，并且还都是领导，你说安全怎么样。这个小区虽然是经济适用房，但是除了一层，基本看不到防盗网。那就说明一切了。

生活

这里每周二、四会有两天有蔬菜大篷车送菜到社区，这个给小区的买菜还是带来不少方便，新鲜，价格也比较实惠。

小区8号楼和7号楼楼下的底商也有小超市和买菜的，这里是不能开明火的。外面吃饭就得去周边的商场了。外卖还是比较方便的。周边商场基本全覆盖。

总之：生活在这里可以共享世纪城的商业相关配套。离西面的公园群还是很近的。生活也是比较方便的。在海淀就算不错的配置了。

小区

周边小区

东面一路之隔是大型次新居住区-世纪城（03-05年，基本1000万左右能买个不规则的两居）。南面是郦城小区（03-06年，1000万以下基本买不到什么房子）。北面是回迁房常青园北里社区-没房本。再往北就是机场配建的家属楼，一般人还进不去。西南面是新修未入住的东冉村安置房。

和泓四季情况

当初建设的时候，小区名称是“和泓四季定向安置房项目”。

位置：东至铁路专线，西至西郊机场，南至常青路，北至西郊机场。

项目规划总用地面积63559平米，其中建设用地面积57365平米，总建筑面积189200平米，其中地上建筑面积约143413平米，地下建筑面积45787平米，容积率2.5，建筑高度45米，绿地率30%，居住户数1620户。

总投资：160281万元（反映当时的建设质量，不用太关注）

建设周期：为40个月，计划于2013年4月开工建设，2016年7月30日竣工。建设用地性质为R2二类居住用地。

1、2、3、4、7、8、9、10号楼是住宅。5号楼是阳光幼儿园。6号楼是国信招标（与小区独立的商业楼，与小区是分隔开的）。1、2、3、4号楼有地下室。这里的地下室基本隐藏在绿化中。

小区的物业是和泓物业，和开发商是同一家。物业费是2.5元/月。

地下室

整个院子有地下停车场和掩蔽场所。这里有地下停车场。基本是地上停车位，包年1800元/年。地下是500元/月。

中间的绿化广场上有一片可供玩的滑梯和健身器材。这里也是小区东面的人活动的场所。这个小广场在2号楼的前面。

小区的前后楼间距还是比较大的，基本在冬至那天，后排楼的一层还是能正常采光的。所以基本能做到小区的一层楼一年四季不挡光（被树当了那是另一回事了）。

7和8号楼一、二层是底商（无明火，大家就用电磁灶做个饭什么的，基本是中介和各种小卖铺）。

整个小区由于紧邻机场，所以楼的高度是东面的高，西面的低。满足机场的要求吧。

小区外面的道路确实应该再修一下吧，南面的商业都已经建设完成二类，建筑工地的围墙也推倒了，今年是没计划了，估计明年吧。

小区内部

总之：小区的各种设施还是比较齐全的。绿化也还不错。物业费2.5元（基本和商品房社区物业费相差不大）。侧面也说明可以维护的，至于怎么样，大家就去现场看看吧。小区的基本设施还是比较齐全的-绿化30%、健身器材、儿童滑梯，门禁、停车位置还是很充足的，关键是大家都没装防盗窗。各种自行车基本停在楼下。

​

这口号也说明物业想管好

小区的便利属性还是比较高的。物业服务算是一般物业，与费用也差不多相匹配。

下期：介绍一下楼栋、户型和价格，最后总结一下

欧大最新问答2023-3-12（欧大问答，独家资料，价值千元）

（澎叔侃侃侃-2023.3.25）

专家点评：这是成都最不值得买的楼盘，请绕道走

我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

提问：雕叔你好，隆基泰紫樾风华咋换了集团改名成了国贸·环球融创青云台了呢？这个楼盘咋样？

回答：隆基泰和紫樾书香，在龙泉大面；隆基泰和紫樾风华，在成华理工大。现在案名叫做国贸·环球融创青云台，主要是因为股权变更了，引入了国茂和融创来打造。紫樾风华所在的理工大东北侧板块，首先来说，它更北的美立方、V客尚东算是一个前车之鉴吧——除了三环内，临近三环，可谓是一无是处。靠近三环，自驾交通还算便利，但是也有较大噪音；往三环内，理工大和它没啥关系，还有铁路线分割，板块内还是以荒地居多，缺乏规划和打造。美立方这些楼盘，定位刚需，当初开盘六千多，到现在也不到2万的样子，还是趁了三环内的虚名和东进的东风。如果不是在三环外有龙潭产业园，在市场的受众上，恐怕更难有较大起色。再看青云台本身，主打的是108-128的套三双卫，有高层、洋房和叠拼项目，整体南北通透，布局还是合理的，就看拿地价1.6万的它开盘价多少了，我相信不会低，我也相信买单的人不会多。

提问：雕叔你好，想问下朗基天香怎么样？学区、交通、价格合理性。看上它主要是觉得126的户型不错，而且离银泰城超近，生活方便，但不知道有没有什么隐藏风险，谢谢！还有，复地雍湖湾、中海兰庭、朗基天香，这三个对比哪个最好呢?

回答：朗基天香不是奥运冠军也是业主吗?这个楼盘好的方面你其实都看到了，差得这么说吧,主要是这边写字楼扎堆，缺乏住宅的纯粹居住板块,不像大源，具有抱团发展的趋势，而朗基天香太孤独了,下楼就上班，上楼就睡觉，有些时候，工作和生活还是要分开一点的好。复地当下是最好的,但是密度比较大，而且也有公寓;中海则老气了点;朗基的问题前面也说过了。整体来看都有弊端,就看你最不在意什么了,每个人的体验和看重的点是不一样的。

提问：雕叔，求助！之前我们打算是买学区房的，但是你也知道当下学区房政策变动较大，我们现在非常犹豫，不知道怎么看待这个政策，成都的学区房还能买吗？如果可以买的话，又该怎么买？

回答：你好，学区房改革，打破的是教育资源的垄断，这个大趋势是不需要去质疑的，总的来说，你可以尽量去选择兼顾居住属性的，而不是纯粹图老破小挂户的学区房，政策在向多校划片倾斜，最终收益的，是这些兼顾彼此的片区和楼盘。学区房改革可能是房住不炒之后，下一个房产改革坚定目标和方向。房子逐步跟教育脱钩，学区房正在利空，未来学区资源会越来越平衡，走入教育平权时代。但是从政策上来说，未来中国是肯定会逐年出政策，调控解决教育不平等的问题，相关政策可能会有延续性。打破教育垄断，均衡教育资源，任重而道远。那么成都学区房还能买吗？能买，只不过未来房子价值核心仍然是品质。我建议三点。（1）把房子居住属性放在首位，尽量选择能够兼顾一家自住的次新板块次新楼盘，与此同时，还带有一定学区属性的楼盘，比如青羊五区、锦江三四区以及高新五区等。（2）看重更好的教育区域，未来多校划片会是主流，整体来说看一个区的教育均衡程度，目前教育是有区与区之间的教育壁垒的，比如青羊领衔的，不会去发展你金牛，锦江领衔的，也不会去照顾成华，因此教育均衡程度，还是要着重青羊、锦江这种区域。（3）远离老破小，摒弃某些青二锦二学区房的“标间”“只有卫生间和卧室大小”的品质。这些以往常常只用来学区挂户，但是唯一的学区优势被分散后，那么自然荡然无存，虽然总价不高，但毕竟学区的利空大于房产的投入，得不偿失。

提问：再次打扰了雕叔，请问下投资买房，如果楼层买在顶楼会不会不好出手呀？

回答：从投资角度讲，顶楼一般是折价10%-20%不等的。顶层和底层基本上在二手买家眼里都是属于有硬伤的楼层，议价空间都远大于中间楼层。所以我从来都不支持买顶层无电梯、一层带下跃的房子。前者虽然入手门槛总价低但涨幅也慢、流动性差，后者总价略高于平层，考虑赠送觉得很划算，住进去就知道了你根本不愿意往地下钻，哪怕有个还不错的采光井。露台花园喝茶、下跃空间搓麻，都是美好的愿望，但大多数人的生活是茶米油盐，没有坚持健身、绘画的毅力和情趣，更多的是加班和孩子教育的琐事充斥，你还得996，所以其实本没那么多诗意的时间和空间需求。居住在刚需层面讨论，实用还是第一位的。但是电梯高层的顶楼，比如当下开发商的工艺，还是比较注重漏水和保温隔热层的，基本上没有以前平房的问题了，只不过碍于大家的心理，这类顶楼还是有一些价格折损，此时从自住的角度性价比是偏高的。

提问：雕叔你好！双流和泓芯寓是不是不能买?网上看到了很多负面信息，但是性价比还挺高的，首付20万内可以买哪些公寓呢?离地铁站比较近的！

回答：你好！如果你作为投资，我们原则是不碰公寓的、一直都是大坑，公寓的本质是你赚租金，它赚你的本金。包括写字楼、酒店等等。公寓涨幅慢，税费高，远远不如住宅。从自住产品来看和泓芯寓价格确实不贵，整体产品也设计得很用心，但问题是处于双流城区，该片区距离南门上班族聚集地比较绕，所以后期自住的人气可能是不足的，这个版块根本不缺二手房的出租，在加上公寓产品，可能就不是很好被市场消化了。20万首付，公寓是需要首付5成的，所以总价限定在了40万，如果非要买公寓这个价格可以考虑在麓山片区的万科公园传奇有在售单价1万，建面29m的公寓，总价35万倒是符合你的预算。龙泉大面的百悦锦城，单价8000，总价33万起，勉强算是符合你的预算。另外有资格的情况下二手房可以看看，华阳的缤纷广场;成华区的麦理基银座、东辰瑞景、和泓东28、中国铁建广场、荣盛香榭兰庭、上古天地甚至龙泉的东原晴天见等小面积楼盘。

提问：雕叔你好，新人报道。请问总预算控制在300万内，在主城区有没有合适的新盘或者二手房楼盘推荐。主要考虑娃娃2023年上小学，希望学校中等水平。目前看了武侯新城区域和金牛茶店子房子不是太老，就是学校普通。

回答：你好，我建议说一下你当下的社保、户口和刚需还是普通情况，这样有助于判断你当下的资格，然后推荐的也大有不同。从新房的角度来看，比如你提及的金牛，在国宾的交投电建洺悦珑庭还是不错的两梯两户小高层洋房，总价300以内是有的，可以关注一波。其实新房的话，对口的学校都比较一般或者说目前肉测不出来学校是牛校。如果看二手房的话，学校可以稍好一些，但是楼盘本身品质就稍微差一点，推荐可以看看青羊新城，比如外光华、万家湾等区域，这里是青羊教育不错的地方，而且在走上坡路。已经招生的公立学校：成都市实验小学（西区分校），同辉（国际）小学，草堂小学（子美校区），泡桐树小学（桐欣校区），泡桐树小学（绿舟校区），青羊实验中学（光华校区），成都市37中学，树德中学（光华校区）。在建的有：成都市实验小学（光华校区），泡桐树小学（红碾校区），石室联中（红碾校区）。5年内次新房，主要以2016和2017交房的东原时光道和恒大翡翠华庭为主；5-10年的次新房则以：凯德风尚，中铁西城，万科金色领域，保利香槟光华，光华逸家，长虹和悦府，荣盛花语城，时光俊园，西城尚锦等楼盘为主。5-10年内的次新房，除凯德风尚和中铁西城，及光华逸家品质稍微偏改善，其他项目均属于刚需。

提问：雕叔你好！预算在250万左右，社保刚4，除了高新南不能买,其它区域都可以买。最好是新房，二手房房龄新也行，要怎么选择才合适?

回答：如果不限定板块方位的话，可选项很多。综合来建议一些板块和楼盘吧，都是当下你们需求内的优质可选项。二手房︰锦江沙河的望江锦园、华宇广场（地段很好，单价2-2.5万尚在合理区间)﹔东湖和三圣乡的瑞升望江橡树林、卓锦城五期、绿地468公馆（学区中上，次新大盘);成华区可以看看成华奥园广场、中粮锦云、招商中央华城（价格波动较大，可以在2.5万单价捡漏，均是地铁大盘)﹔龙泉驿区大面的龙湖三千庭、炜岸城、龙城1号（二圈教育较好的板块，洋房别墅等产品)。在青羊武侯一带，则可以尝试看看武侯新城的保利花园、绿地圣路易名邸、新希望锦悦楠庭等(教育汇聚了武侯顶尖的新学校，但是这个板块有一定航空噪音)﹔青羊新城推荐看凯德风尚、俊发时光俊园、长虹和悦府、恒大翡翠华庭、保利香槟光华、万科金色领域等兼顾交通、教育和商业的楼盘。新房在250万以内的话，可选项就很少了，要么是买不到，要么是买不起，但是依然可以在城东的龙泉驿十陵、东安湖可以寻找一些产品，比如东安湖的华润未来之城;十陵的华润时代风景以及佳兆业珑樾壹号等，都还是不错的选择。如果顺位度还能提升的话，比如在成华区的二八片区，还可以尝试一下首钢璟辰里、中车共享城以及新希望万科知园等楼盘。另外在武侯和金牛区推荐看看人居柏芸城、长虹天樾等楼盘。

提问：郫都万科城、龙泉龙湖三千城以及新都奥园御景新房，买来六年后小孩大学毕业后住家，选哪个更有价值？

回答：郫都的万科城在犀浦，整体来说虽然是万科系的刚需产品，但毕竟是万科背书，所以品质还是挺不错的，在犀浦的地位也一直很高，当下单价1.7-2.2万，整体来说在犀浦本地属于偏高的价位。从实地的配套和居住体验来说，万科城也不负众望，城市界面近年陆陆续续都有所改观，业主满意度也逐年提高，如果你6年后你孩子来这边自住的话，还是比较舒服的。只不过它的问题在于一方面在犀浦属于偏高的段位了，不过这都不说了，如果小区好，价格高点也能理解，更主要的是，它位于西北方向，和如今成都向东向南的大方针，是有所背离的，这就导致今后它的能级会比较受限，城市版块的发展潜力比较一般。所以你们要去看到底是注重当下的自住，还是注重未来的成长了。龙湖三千庭是龙泉大面的刚改代表楼盘，前段时间出台了指导价，大概1.8万吧，而实际上它的市场挂牌价大概是超过2万了，整体来说不输万科城，甚至还更高一些，但它是刚改产品，有洋房也有高层，品质上有龙湖加持，一直口碑不错。和万科城一个很大的区别在于它是东进方向的，又东又南，所以市场认可度比较高，大家对这个版块的预期也不错，如果要二选一，龙湖三千庭从综合条件来看，我认为是优于万科城的。最后你说新都的奥园御景，我确实没查到，你说的难道是成华青龙场的奥园云璟，这个楼盘虽然是主城区，但是一方面真贵，另一方面地段偏僻，被铁路、高速和三环路三角包抄，形成了一个三角形，区域内部的综合配套，不论是地铁，还是商业等，都比较差，由来不是楼市的热门版块，从人气产业和配套预期等看，我们建议放弃。综上，建议龙湖三千庭。建议你还是多去线下实地看房，多看多比较多分析，才好做出内心的抉择。

提问：雕叔你好！在高新区和青羊区上班，预算400万，套三套四均可的新盘。或者小区环境好，教育资源优的二手房请推荐。

回答：你好，预算达到400万的话，高新、青羊或者居中的武侯都还是有好些可选的楼盘，但主要也看你是否是刚需，甚至刚几，社保时长等，暂且先不管这些细节上的入围难度，统一来说，高新区可以看凯德世纪名邸（极致网红)、麓鸣九天(TOD大盘)、金隅金成府（热度很高）和保利和光逸境（楼盘体量不大，主打别墅)，基本都需要较高的顺位度;武侯可以看当代璞誉(刚改大盘)、武侯金茂府以（改善大盘)及凤舞七里（稍微刚需)﹔青羊可以看玉润金沙(西三环外的小高层)、鹭岛金沙壹品（教育刚改)以及建发央著（价格待定)。二手房400万的话，还是建议可以看大源的华润凤凰城、雅颂居等。或者青羊五区的包括中大君悦金沙系列、金沙鹭岛系列以及西子香荷、保利贝森公馆、天合凯旋城这类，都是可以考虑的。

提问：雕叔你好！您建议我直接出售两套40年产权的loft公寓，因为是去年刚入手，刚刚去问现在卖税很高，我们询问也是想再鉴定下，要不要留租两年，还是直接卖。

回答：直接卖！因为你要考虑时间和机会成本，2年的时间公寓价格大概率趴着那里不动，但是换成住宅，2年时间上涨空间很大。如果说等你2年后再买住宅，门槛更高，其实你的资产在变相缩水。机会成本，才是最大的成本。“机会成本”通俗的解释是假设有一笔钱可以投资几件事情，A赚十万，B赚五万，C赚一万，这时候应该选择投资A，如果投B表面上也赚钱，但在机会成本上比较A计算，相当于亏损五万，甚至有人不思考图方便会去投资C，相比A的投资等于亏损了九万。投资者的本金都是有限的，只要投资必须投最赚钱那个！可以说无论你选择什么都必须放弃另外N个选择。懂得取舍才是一个理智的投资者发现投资错误，立马止损，转投其他，苦熬，浪费很多机会成本。

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